Despre indicele oficial al pietei imobiliare si influenta sa asupra preturilor
29.7.2009 
Cristian Orgonas 
Categoria: Am aflat ieri din Gandul cateva detalii legate de indicele oficial al pietei imobiliare care urmeaza a fi lansat de Institutul National de Statistica incepand cu 2010, iar Mihai Marcu a dezvoltat subiectul intr-o directie interesanta: expunerea bancilor pe piata imobiliara.
Eu voi incerca sa duc discutia intr-o alta directie: care va fi impactul acestui indice asupra preturilor pe piata imobiliara.
Indicele oficial al pietei imobiliare se calculeaza pe baza datelor oferite de catre notari, respectiv a preturilor reale de tranzactionare. Vom mai afla vechimea imobilului, vom stii daca acesta a fost cumparat prin credit sau cu bani cash etc, si mai mult, vom avea practic un pret de referinta pentru orice tip de locuinta situata intr-o anumita zona.
Acum, sa facem urmatorul rationament: multi dintre vanzatori/cumparatori au tendinta de a declara la notar preturi de tranzactionare mai mici decat cele reale pentru a plati impozite mai scazute, limita de jos fiind reprezentata de grilele de pret ale notarilor.
Tranzactia comunicata la un pret mai mic decat cel real este „pasata” de notar mai departe, iar INS va comunica la randul sau o valoare a indexului mai mica decat cea reala. Nu cu mult, insa este suficient ca indexul respectiv sa aiba o valoare mai mica cu 5-10% comparativ cu cea considerata reala.
Odata ce acest indice va fi lansat pe piata, absolut toti cumparatorii se vor raporta la acesta, in timp ce vanzatorii nu pot cere preturi mari motivand ca indicele este calculat luand in considerare preturile mai mici declarate la notar.
Prin urmare, este posibil ca aparitia acestui indice sa socheze vanzatorii iar piata sa se blocheze din nou daca acestia nu sunt dispusi sa scada preturile astfel incat sa se alinieze la noul standard.
Sunt absolut convins ca vor fi multi cei care vor combate indicele calculat de catre INS, insa un lucru este sigur: odata cu aparitia acestui indice, se va incheia si perioada de aur a pietei imobiliare romanesti, perioada in care preturile se formau pe baza unor zvonuri atent aruncate in piata, sau insistand pe ideea ca ”cererea este mai mare decat oferta”.
Am 33 de ani, locuiesc in Timisoara si sunt de formatie economist.
Publicat la data de 29.7.2009, ora 8:46 am
Ba pot vanzatorii sa nu se raporteze la indice. Pai ce, cand e interesul lor, crezi ca nu vor zice orice? Apa de ploaie. Asta sunt cam toate masurile astea. In romania degeaba ai un indice extern, de orice fel, pentru ca pe oameni nu-i doare gura sa zica de el ca-i viciat, ca tranzactiile se desfasoara de fapt la preturi mai mari. Si vor fi si indivizi care vor pune botul. Vanzatorii pot sa zica orice, nu? Va fi mare tam-tam, fluctuatie nebuneasca in primele doua saptamani, si atat. Vanzatorii care vor sa castige, nu pot sa conceapa sa castige mai putin decat rudele/prietenii care au vandut pe varful bulei, ca nu-s mai prosti. Iar cumparatorii, inca nu-s organizati. Asa ca, fiecare motiv pentru cresterea cu 5.000 – 10.000 de euro va fi folosit, iar motivele pentru scadere posibil sa fie ignorate. Ia te uita la programul prima casa. E in stand-by, bancile au credite preaprobate, dar de acordat nu s-a acordat nimic. Da’ preturile la imobile au fost crescute nitel. Adica nici o veste buna, dar preturile au crescut. Fraieri sa fie, ca de restul se ocupa media. O stire pe placul meu ar fi sa nu mai fie preturile au crescut, au scazut, etc, ci preturile apartamentelor nu pot fi determinate doar pe baza ofertei. Nu de alta, dar toate preturile astea se folosesc si-n rapoartele de evaluare, ca si comparative. Si manipularea ajunge si acolo…
Publicat la data de 29.7.2009, ora 10:28 am
eldorado se termina la un moment dat.
Publicat la data de 29.7.2009, ora 12:05 pm
Problema nu e ca se termina, ca aia e sigur, ci cat tine. Asta se vrea acum. Vanzatorii stiu (in afara de aia tolomaci) ca nu va mai tine mult, dar vreau sa obtina maxim de profit posibil. Si daca iaste fraieri, apai de ce nu?
Publicat la data de 29.7.2009, ora 9:14 am
Cred ca efectul va fi contrar celui spus de tine. In primul rand cine controleaza controlorii? De unde stim ca acestia nu vor da publicitatii un indice cu 10%-20% mai mare decat cel real? De ce s-au gandit sa faca acest indice de referinta cand scad preturile si nu atunci cand cresteau aberant? Pentru ca acum pentru a tine piata in sus ai nevoie de o referinta falsa numita “Prima Casa”, “Indicele Oficial al Pietei Imobiliare” si ce o sa mai inventeze ei.
Pe de alta parte pentru cine nu stie, sa caute in legi sa vada ca am dreptate, declararea unei sume mai mici la notar decat cea efectiv platita e un risc imens pentru cumparator, deoarece conform legilor romanesti in caz de excrocherie dovedita cea mai mare pedeapsa pe care o suporta vanzatorul este ca iti da banii inapoi si isi ia proprietatea inapoi.
Publicat la data de 30.7.2009, ora 1:56 am
vom vedea. totusi cred ca te inseli. o minciuna, chiar si a statului, are si ea limitele ei. iar de excrocherii, cei de sus sunt experti in astea, iar “controlorii” stau bine mersi. Nu ai cum sa-l prinzi ca vinde mai scump. Un flagrant e cam dificil si scump.
Publicat la data de 29.7.2009, ora 9:30 am
Ideea este buna si se aplica si prin alte parti. Notarii nu prea au cum sa declare alte preturi decat cele din contractele pe care le-au supervizat. In principiu, daca declara alte preturi se poate verifica relativ usor. Pe de alta parte notarii sunt interesati ca preturile sa fie mari ptr ca comisionul lor sa fie mare. Indicele acesta nu va obliga vanzatorii sa lase din pret – dar va pune pe ganduri multi cumparatori si astfel va creste presiunea pe scaderea preturilot. Cel putin asa ar functiona asta intr-o economie normala – RO e din pacate creativa in asemenea situatii…cine stie ce se va alege si de indicele asta….
Publicat la data de 29.7.2009, ora 9:48 am
Care va fi impactul indicelui oficial al pietei imobiliare care urmeaza a fi lansat de Institutul National de Statistica asupra preturilor pe piata imobiliara?
Egal cu acela al Cosului zilnic de consum fata de pretul mararului din Piata de Gros pe care il pune SC Horticultura SA. Adica 0!!!!!
Ca sa nu mai o iei pe aratura: pretul este reflectia raportului dintre CERERE si OFERTA, mon cher!
Publicat la data de 29.7.2009, ora 9:53 am
Mda. Daca tranzactia are in spate un credit ipotecar nu prea ai cum sa declari o suma mai mica. Ma rog, este destul de greu.
Publicat la data de 29.7.2009, ora 9:53 am
macar vom avea niste date oficiale…in prima faza ne va interesa mai mult numarul de tranzactii si apoi pretul…in momentul in care vor exista atat de multe tranzactii incat sa fie relevant pretul, ne vom putea raporta la acest indice…pana una alta observ ca este blocata si piata chiriilor, deci nu cred ca va mai trece mult pana sa inceapa vanzatorii sa nu mai fie atat de dezinteresati fata de vanzare…incep si ei sa inteleaga ca pretul nu va mai urca si orice pret obtinut acum e un pret bun…mai nasol cu bruiajele astea gen prima casa…
Publicat la data de 29.7.2009, ora 9:59 am
Foarte corecte observatii. De aici efectul pervers al declaratiei false in general: de venit, de tranzactie, de avere etc
Adica, daca dai o teapa intr-un domeniu, asteapta-te ca mai tarziu sa iei o teapa 
in cazul in care mai participi alta data cu o tranzactie in acelasi domeniu. De fapt asta este democratia. Democratia are nevoie de transparenta.
Publicat la data de 29.7.2009, ora 10:52 am
ramane de vazut cat va fi de relevant… pentru ca preturile depind si de oras si de zona din oras. indicele va fi un fel de medie pe tara, ma gandesc. prin urmare vanzatorul poate foarte simplu sa spuna ca indicele este influentat in jos de preturile din cucuietii din deal, dar ca aci, unde are el, e zona mult mai scumpa…
Publicat la data de 29.7.2009, ora 11:14 am
Asa cum a spus cineva mai sus, sigur ca interesul real este ca la notar sa decaram un pret mai mic – pentru comisioane mai mici, dar majoritatea tranzactiilor se fac cu banii unei banci (primiti ca si credit) care impune tranzactionarea la pretul real. Deci influenta va fi nesemnificativa.
Publicat la data de 29.7.2009, ora 3:57 pm
Corect. Ba chiar mai mult: multi cumparatori vor aranja cu vanzatorii ca pretul “din acte” sa fie mai mare, asfel incat sa poata declara ca platit ca avans diferenta dintre pretul real si cel fictiv pentru a convinge banca sa acorde creditul
Publicat la data de 29.7.2009, ora 11:33 am
Inca o “romaneasca”: nu a iesit nici o informatie concreta si deja apar expertii cu parerile.
Pana nu vedem indicele… ca de obicei vorbim discutii!
Chris incepi sa scrii la kg….:(
Publicat la data de 29.7.2009, ora 11:40 am
Foarte buna observatia.
Si in ultima vreme scrie din ce in ce mai mult la kg despre piata imobiliara.
Publicat la data de 29.7.2009, ora 1:44 pm
analiza facuta pe o foaie A4, de un analist care se vrea a fi economic dar sta cu chirie si plange ca nu poate sa isi ia si el un ap cu salariul de blogger amarat.
pai domnu cris, raspunde-mi si mie la o interbare de bun simt CUM DECLARI TU LA NOTAR O VALOARE MAI MICA, ATUNCI CAND CUMPERI APARTAMENTUL CU CREDIT LUAT DE LA BANCA????????????
mai si gandeste inainte sa scrii.
Publicat la data de 29.7.2009, ora 1:50 pm
Ovidiu, George, sqryn: anul trecut au avut loc jumatate de milion de tranzactii imobiliare dar s-au dat mai putin de 50.000 de credite, deci majoritatea imobilelor se cumpara cu banii jos.
Altceva?
Publicat la data de 29.7.2009, ora 2:02 pm
@Cristi:
As dori sa stim mai multe despre aceasta cifra de jumatate de milion. De unde este, cum sunt structurate tranzactiile, daca includ si pe cele comerciale, sau numai pe cele rezidentiale, precum si terenurile gricole si de alt fel. Multumesc anticipat.
Publicat la data de 30.7.2009, ora 11:59 am
Comentariu scris de Cristian Orgonas
Publicat la data de 29.7.2009, ora 2:25 pm
@Taica: ai datele aici:
http://khris.ro/index.php/06/2009/piata-imobiliara-ramane-blocata-iar-preturile-continua-sa-scada/
notarii nu comunica datele defalcat, dar se considera ca fiecare tranzactie genereaza cel putin inca 5-6, deci daca au fost cumparate 50.000 de locuinte pe credit, aceste tranzactii au generat inca 2-300.000 de tranzactii cash.
Publicat la data de 29.7.2009, ora 3:31 pm
pai hai sa facem un calcul
50.000 credite x 6 -> 300.000 tranzactii imobiliare
300.000 = 60% din juma de milion., nu prea vad de unde iese ideea ca majoritatea tranzactiilor unst cash. si daca mai scoti din ecuatie si “investitorii” straini sau autohtoni care cumpara cate un bloc intreg si care oricum urmeaza clar tendinta pietei dar nu neaparat o si definesc vezi cam cate apartamente se cumpara cu cash de catre clientii romani. Nu mai abera ca nu are sens.
Eu inteleg ca vrei sa o dai spre scaderea preturilor, ca poate nu prea iti convine personal sau din alte motive ca preturile au inceput sa creasca dar totusi nu insulta inteligenta unora care mai au idee despre cum merg lucrurile.
Eu unul astept sa creasca, am de vanzare un apartament in Bucuresti. Si de crescut vor creste fie ca iti convine sau nu.
Publicat la data de 29.7.2009, ora 3:46 pm
plus ca pari si ghei in poza.
Publicat la data de 29.7.2009, ora 5:23 pm
Hai ca ai zis-o! Ce are a face poza cu indicele preturilor proprietatilor imobiliare?! By the way: astia care vad “ghei” peste tot au ei insisi tendinte serioase spre zona respectiva (as intra acum in teoria mecanismelor de aparare ale eului, in rolul proiectiei, dar ma gandesc ca te tin din loc si nu mai vinzi apartamentul respectiv – chiar asa, l-ai vinde unor ghei sau ai probleme doar cu gheii care scriu bloguri????)
Publicat la data de 29.7.2009, ora 6:37 pm
@sqryn
Sunt mult mai multe sanse ca khris sa fie gheisa (gay-cha) decat ca tu sa-ti vinzi cloaca la pretul pe care-l …pretinzi.
Publicat la data de 30.7.2009, ora 10:19 am
macar eu am ce sa vand, nu stau pe bloguri si comentez si astept sa iau apartamente la pret de logan fiindca altfel nu ti le pot permite. vedem noi cine rade la urma.cloaca sau nu, atat timp cat va fi cerere vor fi si oameni dispusi sa plateasca pretul cerut. indiferent de indici, comentarii pe bloguri si toate cele. apropo, ai vazut vreodata cum arata 10k de euro?
By the way se scrie Machiavelli, (cu un C) da si tu un search pe google inainte. E plina tara de oameni inteligenti. se vede.
Publicat la data de 30.7.2009, ora 11:56 am
- constat ca in enumerarea conditiilor de care va depinde indicele nu se face vorbire nicaieri de materialul din care s-a construit, de dotarile existente , de starea imobilului (de nivelul de intretinere) etc. Toate acestea nu se iau in considerare (nici macar racordarea – sau nu – la utilitati)?
– @victor si duduS: nu poti declara o suma mai mica DECAT cea corespunzatoare creditului ipotecar luat, dar daca ai cash dinainte mai mult decat avansul cerut si declarat la creditare (unora le lipseste doar o fractiune din pret), suma platita poate fi cu oricat mai mare decat cea declarata
– @sqryn: ce-i acel ” x 6″ din calculul tau? Daca este cumva factorul multiplicator datorat existentei tranzactiilor secundare generate de cea initiala, pt care a fost luat creditul ipotecar, aceste tranzactii secundare nu se realizeaza circuland in continuare in principal banii luati initial drept credit (deci cash)?
Publicat la data de 29.7.2009, ora 11:38 am
Khris, in tot acest articol pierzi din vedere un lucru foarte important: odata cu scaderea preturilor grilele de pret minim ale notarilor sunt cu mult peste pretul mediu de tranzactionare. Ca un exemplu, pe grila la un apartament de 2 camere e ceva de genul 70.000 pretul minim pe grila, dar dupa cate sti si tu acest pret nici nu se mai atinge de cateva luni bune. Si eu nu cred ca notarii vor modifica prea curand aceste grile, avand in vedere ca ei iau mai multi bani avand grila foarte sus.
Asa ca daca se va lua dupa cat taxeaza notarul, vom vedea probabil un indice mai mare decat cel real.
Publicat la data de 29.7.2009, ora 12:12 pm
Nici un indice nu va modifica raportul cerere-oferta, pentru simplul fapt ca orice indice este ulterior tranzactiilor. Nu tranzactiile se duc dupa indice, ci invers, la fel cum nici o lege nu modifica obisnuintele de comportament ale indivizilor, ci respectivele obisnuinte creeaza legea. Altminteri….indicele sau legea…nu sunt aplicate
) Asa-i in viata 
)
Ah, culmea amuzamentului : “….perioada in care preturile se formau pe baza unor zvonuri atent aruncate in piata, sau insistand pe ideea ca ”cererea este mai mare decat oferta”.”
Intamplator, simplul fapt ca pretul se plateste arata un raport clar cerere-oferta. Adica cineva are nevoie sa vanda, altcineva sa cumpere. Nu cred ca poate fi mai simplu de atat, dle Orgonas.
Publicat la data de 29.7.2009, ora 3:08 pm
“Intamplator, simplul fapt ca pretul se plateste arata un raport clar cerere-oferta. ” – cred ca a-ti uitat sa utilizati timpul trecut , adica corect si adevarat fraza ar suna asa: “Intamplator, simplul fapt ca pretul s-a platit arata un raport clar cerere-oferta.”
Publicat la data de 29.7.2009, ora 11:18 pm
Cererea, precum si oferta, exista in continuare. Problema e de pret. Cand pretul va fi cel la care cumparatorul va fi dispus sa il plateasca, tranzactia se va face. Ideea cu timpul trecut nu e valabila fiindca se fac in continuare tranzactii imobiliare, numai ca nu mai e frenezia de pe vremuri. Banuiesc ca asta e din cauza disparitiei “investitorilor” straini.
Publicat la data de 29.7.2009, ora 12:46 pm
Majoritatea tranzactilor imobiliare se realizeaza cu credit. Este foarte dificil sa declari alt pret la notar, mai ales daca ai un avans mic, pentru ca efectiv nu ai marja de variatie. In cazul unui avans de 5% (cum e la Prima Casa) nu ai nici o posibilitate sa declari un alt pret.
Publicat la data de 29.7.2009, ora 1:06 pm
Ai uitat sa amintesti de articolul meu pe aceasta tema: In fine, Romania va avea un indice imobiliar
Publicat la data de 29.7.2009, ora 2:25 pm
@Taica: ai datele aici:
http://khris.ro/index.php/06/2009/piata-imobiliara-ramane-blocata-iar-preturile-continua-sa-scada/
notarii nu comunica datele defalcat, dar se considera ca fiecare tranzactie genereaza cel putin inca 5-6, deci daca au fost cumparate 50.000 de locuinte pe credit, aceste tranzactii au generat inca 2-300.000 de tranzactii cash.
Publicat la data de 29.7.2009, ora 3:15 pm
Ok, multumesc.
Publicat la data de 29.7.2009, ora 2:50 pm
Teoretic odata cu furnizarea acestui indice de catre INS ar trebui sa inceapa perioada de aur a pietei imobiliare, presupunand ca respectivul indice va fi luat in seama de clienti si finantatorii acestora (in speta bancile). Provocarea pentru INS e de a convinge clientii si finantatorii de veridicitatea si credibilitatea datelor pe care le vor furniza.
Reactia din partea speculantilor (nu putini) va fi una cred destul de dura, si vor incerca prin toate mijloacele sa demonstreze ca acel indice este irelevant. Cred ca va fi nevoie sa treaca un numar de cativa ani in care datele si calculele INS sa fie de necombatut pentru ca acest indice sa inceapa sa insemne ceva pentru piata.
Publicat la data de 29.7.2009, ora 7:09 pm
asta in caz ca indicele va fi foarte apropiat de valoarea “reala” a cloacelor romanesti.
daca va fi supraevaluat si in nori, cum sunt si preturile actuale ale cloacelor atunci …
Publicat la data de 29.7.2009, ora 4:53 pm
Indicele o sa influenteze si pe evaluatorii. Acesti o sa fie nevoiti sa se raporteze la acest indice ca sa justifice valorile in fata bancilor. Asa ca degeaba vanzatorul cere mai mult, ca cel care solicita un credit bancar ( marea majoritate a cumparatorilor ) o sa primeasca un procent din valoarea stabilita prin raportul de evaluare. Daca vrea si poate cumparatorul o sa plateasca cash diferenta dintre cat cere vanzatorul si valoarea stabilita prin raportul de evaluare plus cota procentuala stabilita de banca din valoarea data de banca si valoarea stabilita in evaluare adica contributia cumparatorului. Astfel ca vanzatorul are doua optiuni, sau lasa din pret sau ramane cu casa ( terenul, apartamentul ) nevandut..
Publicat la data de 29.7.2009, ora 7:21 pm
Observ ca sunt multi care au impresia ca marea majoritate a cumpararilor de imobile se fac cu credit ipotecar, ceea ce este fals. Majoritatea tranzactiilor imobiliare (ca numar, nu ca valoare) s-au facut (si se mai fac) cu plata cash, astfel incat nu intervine nicaieri nici un fel de evaluare, sistemul e “ca la piata”, vanzatorul cere un pret, daca vrei sa cumperi negociezi pretul si vezi daca te intelegi sau nu, daca nu vrei sau nu te intelegi nu cumperi.
Publicat la data de 30.7.2009, ora 6:39 am
INS poate cel mult sa dea un indice informativ, care oricum nu va fi luat in seama decat daca ar putea fi folosit ca justificare pentru cresterea preturilor nu pentru scaderea lor. Nu cred nici ca daca am infiinta o autoritate care sa controleze preturile am rezolva ceva, in general autoritatile de control din tara asta nu controleaza nimic, vezi CSA, CSFP, ANRE, etc.
Publicat la data de 5.8.2009, ora 12:56 am
Revenind la Ro un indice o sa ramina un indice iar el o sa indice o situatie care a fost fara sa prevada una viitoare desi si aici exista trenduri. Preturile o sa scada si o sa creasca in functie de cerere si oferta, indicele avind doar un rol initial si poate doar sa mai tempereze cresterile/caderile de preturi din urma unor zvonuri. Imi aduc aminte in perioada de glorie mi s-a spus ca o garsoniera buna la un pret decent se da de obicei la licitatie si in final pretul e mai mare. Degeaba indicele o sa arate ceva, daca pe piata cererea o sa fie f mare atunci si pretul o sa fie mare.