Ce randamente au generat in ultimii 10 ani investitiile in imobiliare, bursa, euro si depozitele bancare in lei?
4.1.2010 
Cristian Orgonas 
Categoria: Cati bani am fi castigat intre 2000 si 2009 daca ne-am fi investit economiile la bursa, in domeniul imobiliar, daca am fi cumparat euro sau ne-am fi pastrat banii in lei la banci? Sa analizam pe rand performantele obtinute de cele patru varinte de investitii, luand ca punct de plecare sfarsitul anului 1999.
Bursa
La sfarsitul anului 1999, indicele BET - care cuprinde cele mai reprezentative actiuni tranzactionate la bursa – avea valoarea de 448.5 puncte. La sfarsitul anului 2009, valoarea BET era de 4690.5 puncte, randamentul obtinut in ultimii 10 ani fiind de 946%.
In acelasi timp, BET-FI (SIF-urile) a crescut de la 1000 de puncte la 23.883 de puncte, randamentul cumulat ajungand la 2288%.
Atentie: aceste randamente semnificative au fost obtinute desi in 2008, cei doi indici au scazut cu 70%, respectiv 84%, insa este foarte important momentul in care intri la bursa – cei care au cumparat pe maxime in vara anului 2007, vor mai avea de asteptat cel putin 4-5 ani pana cand vor ajunge la zero, presupunand ca nu au vandut pe panica la inceputul anului 2009. Acum, indicii se afla departe de maxim…
Calculate in euro, randamentele BET si BET-FI sunt de 353%, respectiv 935%.
Imobiliare
Pentru calculul randamentului generat de investitiile in imobiliare, am folosit datele prezentate de Renderman pe indeximobiliar.blogspot.com, respectiv evolutia preturilor medii la apartamentele cu doua camere situate in Bucuresti.
Desi nu stim exact care a fost evolutia preturilor la nivelul intregii tari, putem spune ca acestea au crescut in euro de ~8 ori intre 2000 si primavara lui 2008, iar scaderea din ultimele 18 luni este de 40-50% din maxime.
Conform datelor prezentate de Renderman, la sfarsitul anului 1999, un apartament cu doua camere in Bucuresti costa in medie 14.350 euro, iar in decembrie 2009, pretul mediu era de 59.000, randamentul calculat in euro fiind de 311%, iar cel in lei de 850%.
Daca in toti acesti 10 ani imobilul ar fi fost inchiriat, iar chiria anuala ar fi reprezentat echivalentul a 6% din valoarea proprietatii, randamentul total calculat in euro creste la 530%, iar cel in lei la 1360%. Nu am luat in considerare randamentul adus de venitul din chirie in cazul in care proprietarul ar fi decis sa investeasca si acesti bani.
Depozite bancare in lei si euro
Depozitele in lei: cumuland dobanda medie oferita de banci la depozitele in lei intre 2000 si 2009, ajungem la un randament total de 284%, iar calculat in euro, de 66%, devalorizarea leului fiind mai mica decat dobanda la depozite. Cu alte cuvinte, cine a depus la banca in 31.12.1999 1000 de lei si si-a reinnoit anual depozitul, are acum 3840 lei.
In acesti 10 ani, inflatia a fost de 277%, ceea ce inseamna ca de fapt, dobanzile medii oferite de banci la depozitele in lei au reusit doar sa pastreze constanta valoarea banilor.
Depozitele in euro: luand in considerare dobanda medie anuala la depozitele noi in euro (pentru 2000-2003 am aproximat dobanda medie la 2.5%, BNR nepublicand date pentru aceasta perioada), randamentul cumulat a fost de 36%.
Spre exemplu, cei care in 31.12.1999 ar fi cumparat 1000 de euro (1833 lei) si i-ar fi depus la banca, acum ar fi avut 1360 de euro(5748 lei), randamentul in lei fiind de 214%.
Ce rezulta de aici? Intre 2000 si 2009, cei care si-au pastrat economiile in lei intreaga perioada, au castigat mai mult decat cei care si-au pastrat economiile in euro.
Click pe graficul din stanga pentru a observa clasamentul complet al randamentelor obtinute intre 2000 si 2009. Sursa: calcule proprii bazate pe date BNR, INSSE si Indeximobiliar.blogspot.com
Randamentele anuale obtinute intre 2000 si 2009
Avand in vedere faptul ca este improbabila pastrarea neschimbata a structurii portofoliului timp de 10 ani, sa analizam randamentele anuale calculate in lei, datele in graficul de mai jos, click pentru marire. De notat ca randamentul generat de investtiile in imobiliare nu cuprinde veniturile obtinute din inchiriere.
Concluzii:
1. Anul 2000 a fost singurul an in care rata inflatiei a fost superioara randamentului mediu generat de toate cele patru
variante de investitii, ceea ce inseamna ca populatia a pierdut din puterea de cumparare. In anul urmator, respectiv in 2001, doar bursa a adus un randament peste inflatie.
2. Inflatia a batut dobanzile bancare la lei in 5 ani din 10, iar depozitele in lei au batut depozitele in euro tot in 5 ani din 10, luand in considerare inclusiv deprecierea leului fata de euro.
3. Bursa a batut depozitele bancare in 8 ani din 10. Mai mult, intr-un singur an din 10, bursa a avut randament negativ.
4. Cel mai bun an in domeniul imobiliar a fost 2003, cand preturile apartamentelor aproape ca s-au dublat, iar in 2009, domeniul imobiliar este singurul cu randament negativ.
Ce se va intampla in urmatorii 10 ani?
1. Bursa: in mod sigur, in urmatorii 10 ani vom asista la cel putin o scadere masiva a bursei, insa cine investeste acum, poate obtine randamente semnificative. Repet insa ceea ce spuneam mai sus – nu investiti pe termen lung la bursa atunci cand indicii se afla aproape de maximele istorice, pentru cel mai probabil veti lua teapa.
2. Imobiliare: aici lucrurile trebuie nuantate – pe termen lung, imobilele vechi din cartierele muncitoresti vor reprezenta una dintre cele mai proaste variante de investitii, iar imobilele noi si cele situate in zonele bune vor aduce un randament rezonabil, insa tineti cont ca cel mai probabil, preturile nu au atins inca nivelul minim.
3. Depozitele bancare: daca nu vor exista probleme mari la nivel macroeconomic, in anii urmatori dobanzile bancare la lei abia daca vor acoperi inflatia, iar investitia in euro nu va mai fi o afacere, mai ales in conditiile in care oricum vom adera la zona euro.
Am 33 de ani, locuiesc in Timisoara si sunt de formatie economist.
Publicat la data de 4.1.2010, ora 9:50 am
Incepem anul cu o manipulare, felicitari…..ce conteaza ca din 2000 a inceput bula speculativa pe imobiliare si SIF-urile au explodat….bizonul trebuie convins ca e posibil inca un hei-rup similar….luati garsiniere in militari, sif-uri la bursa si in 10 ani de acum in colo, o sa fie BET-FI la 200.000 si garsoniera la 100.000 euroi, in mod cert…hm, la imobiliar ete las sa te judece colegii mei, aristotel si manole…ma intreb insa sincer, cine pune botul la asa ceva….mai tii minte cand te-am numit Goebbels al analizei financiare?…te irosesti pe blogul asta Khris, ai face mai bine sa te duci intr-o banca, esti bun sa vopsesti realitatea la comanda…..
Publicat la data de 4.1.2010, ora 10:16 am
Cristian Dogaru: asa este, am scos cifrele din burta. Sper ca observi faptul ca nu am facut altceva decat sa sumarizez niste randamente care S-AU OBTINUT in ultimii 10 ani, nu sa scriu despre randamentele care SE VOR OBTINE in urmatorii 10 ani.
Numai ca este mai usor sa criticam…
Publicat la data de 4.1.2010, ora 11:18 am
Manipulare este…
Pleci de la premisa ca cineva si-a investit banii in 1999, iar acum face un mic bilant.
In realitate smecherii au pompat masiv in 2003 si s-au retras in 2007 cu randamente de 10 ori mai mari decat cele din graficele prezentate de tine.
Nu-s cifre din burta, ci doar o radiografie a ravagiilor speculative. Loc de corectie… este gârl?.
Poate ne spui si noua care ar fi scenariile echivalente “integrarii in UE” in urmatorii 10 ani.
Nu vorbesti despre urmatorii 10 ani, dar expui neinformatul la riscul “accelerarii cu privirea tinta in oglinda retrovizoare”.
Publicat la data de 4.1.2010, ora 10:28 am
Scuza-ma, dar nu gasesc nici un argument in postarea ta…mai mult, jignesti in loc sa argumentezi…
La un articol scris in cifre, nu poti combate cu “Esti Gobbels”… aia e istorie monser…
Am citit articolul tau de astazi:
http://www.baniinostri.ro/2010-poate-fi-anul-inflatiei–p283.html
nu are referiri concrete la Romania,
nu are grafice,
nu are o analiza in perspectiva un zoom out de 3-5 ani,
contine doar 3 procente din care unul singur despre Romania si acela nesemnificativ -( indatorarea unor pana la 70% din venit)
Publicat la data de 4.1.2010, ora 11:26 am
In perioadele de criza ori creste somajul ori creste inflatia. Daca statul vrea sa protejeze locurile de munca, o sa trebuiasca sa dea drumul la inflatie.
Acuma si partea pozitiva: inflatia generata de masurile statului s-ar suprapune pe un efect general deflationist. Deci rezultanta s-ar putea sa nu fie asa o inflatie mare pe cat se sperie unii, dar la fel de bine s-ar putea sa fie. Cata vreme nu suntem statul si nu stim ce au de gand, nu avem de unde sa stim.
Publicat la data de 4.1.2010, ora 2:04 pm
Eu sunt sigur ca voia sa demonstreze ca dupa 10 ani de unflari de bule vor urma 10 ani de spargere a baloanelor de tot felul.
In final, e un joc cu suma nula. Totul se transforma, nimic nu se pierde…
Publicat la data de 4.1.2010, ora 10:02 am
Intre 1999 si primavara lui 2008, pretul mediu pe metrul patrat a crescut de la o medie de 100 dolari la o medie de 2.200 euro. In consecinta, nu se poate avea in vedere o crestere de doar 8 ori.
Publicat la data de 4.1.2010, ora 10:20 am
Radu: am lucrat cu datele pe care le-am avut la dispozitie. In afara indexului lui Renderman, nu stiu sa existe nici o alta baza de date care sa arate macar aproximativ evolutia anuala a pretului la locuinte
Publicat la data de 4.1.2010, ora 10:59 am
si inca ceva – imi amintesc ca in 1996, un apartament cu doua camere in Timisoara costa 8-9000 de marci (150-170 marci pe mp), iar cand s-a trecut la euro, preturile aproape ca s-au dublat – in loc sa se schimbe marca pe euro la un raport de 2/1, s-a schimbat cu ~1/1, asa ca pe la sfarsitul lui 1999, pretul unui apartament cu doua camere era de aproximativ 8-10.000 de euro, adica ~200 euro/mp.
Nu stiu daca in Bucuresti a fost doar $100
Publicat la data de 4.1.2010, ora 1:54 pm
O mica rectificare: prietenii mei si-au cumparat in 1999 mai multe apartamente, in Bucuresti. Pretul lor a variat intre 6000 dolari in Berceni, la 8000 dolari in Crangasi, pana la 7500 dolari pe Mihai Bravu sau 10000 dolari langa mall-ul din Vitan (in decembrie)…Garsonierele erau intre 6000 si 10000 dolari, pe Mihai Bravu, Piata Muncii si Calarasilor…
Astazi, preturile de vanzare sunt un pic diferite…se vand atat apartamente din blocurile vechi (si aici, ele se impart intre cele construite pana in 78 si dupa 78), dar mai ales se vand in blocurile noi (din 2005 a inceput boom-ul imobiliar, ma refer la vanzari propriu-zise, investitorii straini incercnd sa ia caimacul pe baza prognozelor de la Londra si pe baza sigurei intrai in UE)…DECI, APARTAMNETE DE DOUA CAMERE GASESTI SI CU 50000 EURO SI CU 98000 EURO….depinde de zona si vechime…povestile cu indicii imobiliari, fie Coliers, fie Eurisko, fie altii sunt tendinte de manipulare…
din modesta experienta de peste 660 apartamente monitorizate in cateva cartiere noi, din 2005 in 2009. Si vorbim de cele deja vandute, nu de cele construite…Ca atare, diferenta e foarte mare intre 1999 si 2009…era o chestie sa se faca comparatia pe minim-maxim, adica 2000-2008, sa stie bucuresteanul cat a pierdut daca a luat pe varf de criza sau cat a castigat daca a luat in 2000 si a vandut in 2009…dar e vorba numai de blocurile ceausiste, ori mai vechi!
Publicat la data de 4.1.2010, ora 10:38 am
Fii putin mai atent, analiza este realizata pentru intervalul ianuarie 2000-decembrie 2009. La sfarsitul anului 2009 se cereau (dar nu se dadeau) 1.200 Euro/mp si nicidecum 2.200 Euro/mp in apartamentele cu 2 camere din Bucuresti Vezi si sursa citata in articol http://indeximobiliar.blogspot.com/2008/10/2camere.html
EDIT: Economistul: fara atacuri la persoana te rog. Multumesc.
Publicat la data de 4.1.2010, ora 10:39 am
Comentariul de mai sus este pentru “analistul” Ion Radu Zilisteanu
Publicat la data de 4.1.2010, ora 11:10 am
Deci depozitele bancare nu aduc nici un cistig, ba poate pierderi; bursa scade si riscul creste – de ce sa mai avem incredere in companii…; pretul minim al caselor inca nu a ajuns la fund.
Singura sansa ar fi sa asteptam ca preturile imobiliarelor sa scada pentru a face o investitie buna?
Publicat la data de 4.1.2010, ora 11:19 am
Tomis: nu exista investitie perfecta. Depozitele bancare sunt ok pentru cei care nu vor sa riste, bursa va creste dar randamentele vor fi departe de cele obtinute la inceputul anulor 2000, iar imobiliarele se apropie de un nivel de echilibru, nivel care se afla insa foarte jos.
In RO, viitorul se numeste “fonduri de investitii”…
Publicat la data de 4.1.2010, ora 4:52 pm
“viitorul se numeste “fonduri de investitii”"… pe alte meleaguri unde investitiile au fost ridicate la nivel de arta si de frauda (Madoff de exmeplu) viitorul se numeste de ceva timp ETF (exchange trade funds). Fondurile de investitii sunt acelasi lucru cu fondurile mutuale de prin alte tari, dar in Romania acest nume a fost compromis de ceva timp (SAFI si altii). Dezavantajul lor e legat de MER (management expense ratio) / cheltuielile de administrare mari, de faptul ca NU reusesc sa depaseasca constant indexul la care se raporteaza (depasirile fiind mai degraba un “accident”) si de faptul ca este aproape imposibil sa prezici ce fonduri de investitii / mutual funds vor bate indexul.
ETF-uri urmaresc indexul la care se raporteaza, au cheltuieli de administrare foarte mici (VTI – Vanguard Total Stock market (US) are 0.09%), cam bat 75-80% din fondurile la care se raporteaza si se achizitioneaza la fel ca stocurile. Cele mai cunoscute sunt ETF-urile de http://www.vanguard.com, dar mai sunt si altele.
Intr-o vreme m-am uitat la http://www.vanguard.ro sa vad daca se pot achizitiona din Romania, dar procedura era complicata pentru non rezidenti si in plus se plateste impozit (n-am reusit sa inteleg pe ce). Cum nu se mai plateste impozit la depozitele bancare si piata romaneasca e din categoria emergent market (riscuri mari/beneficii mari sau invers…) am zis ca banii stau cel mai bine si cu cea mai putina bataie de cap (in comparatie de exemplu cu inchiriatul) intr-un depozit bancar de tip scara (suma totala impartita in 4 depozite egale la 3/6/9/12 luni) mai ales ca dobanzile sunt asteptate sa creasca pe la jumatatea anului).
numai bine si alegere usoara
UnCapsunarCanadian
PS: performantele anterioare nu garanteaza performantele viitoare…
Publicat la data de 4.1.2010, ora 6:17 pm
Khris: viitorul se poate numi fonduri de investitii insa de ce? Fonduri de investitii au fost date se folosite in Romania din … imprumuturi grele interne si internationale. Aceste imprumuturi nu au generat nici macar o fundatie pentru viitor, daramite valoare de lunga durata si cresterea nivelului de trai. Mai mult, imprumuturile facute au inceput sa isi arate colturile prin inceperea maririi intereselor de catre bancile interne, cele la care guvernul a ajuns sa se imprumute pentru salarii atita vreme cit (iarasi) imprumuturile straine nu vin nici ele la timp…
Nu stiu de ce nu imi suna bine cele de mai sus… In combinatie cu ele, ce scriam mai devreme despre bursa comentind articolul tau nu vine decit sa explice din nou manifestarea generala (trend) a caderii libere romanesti: resurse financiare nu, dezvoltare economica trecuta care sa reprezinte fundatie pentru revenire nu, lipsa de fonduri pentru investitii, inchiderea portilor atitor afaceri precum si microrarea sau inchiderea activitatii unor intregi industrii si piata de investitii care reflecta clar aceleasi aspecte, scazind.
In aceste considerente, cine, cind, cum, unde si pentru ce o sa ofere fonduri de investii de pe urma carora situatia economica a intregii tari sa se schimbe in bine?
In Romania se va continua specula de bursa, pariatul pe venituri mari de scurta durata cu tot ce implica asta in tara de 20 de ani incoace.
In opinia mea viitorul in Romania se numeste “aliante bune de investitie” facute de catre profesionisti ce stiu sa scrie un contract, sa il semneze si respecte in acord cu reguli de administratie si proiecte nationale de revenire economica generate de administratia de stat ce are primul pe lista interesul national. Ca mai si cred ca se va intimpla ce am scris mai sus este altceva.
Deci SI din aceste cauze, piata investitiilor in Romania scade: din cauza neincrederii!
Publicat la data de 4.1.2010, ora 12:03 pm
Mai sunt costuri pe care nu le-ai luat in calcul:
La imobile ar fi: intretinerea (chiar daca nu este locuit tot se plateste o intretinere minima), impozitul, reparatiile dar si investitiile. In perioada asta majortatea romanilor au investit masiv in locuintele lor.
Exista costuri de intretinere valabile si pentru celelalte tipuri de investitii cum ar fi depozitele in lei sau bursa.
Calculul tau este interesant ca si proportie dar nu este realist chiar daca te-ai folosit de inflatie ca sa obtii anumite adjustari mai apopiate de realitate.
Randamentele sunt mai mici decat cele prezentate de tine ca sa nu spun ca numarul celor care au beneficiat de ele cu adevarat este incredibil de mic.
Publicat la data de 4.1.2010, ora 4:54 pm
In opinia mea, publicul romanesc este total imatur din punct de vedere economico-financiar. Se vede asta la toate nivelele, incepand din guvernele de toate culorile si orientarile, trecand prin senat si parlament si ajungand la populatie. Amatorismul, impostura, lipsa de pregatire economica de baza, lipsa de bun simt economic elementar, lucratul dupa “ureche”, informarea incorecta a publicului, manipularile mediatice sunt parte integranta din peisajul economico-financiar romanesc. Se mai adauga dorinta fierbinte de tregere de tunuri, imbogatirea rapida fara nici o consideratie etica, smecheria ieftina, desteptaciunea de strada. peste toate vine si coruptia generalizata de la vladica pana la opinca si nepasarea fata ce se intampla cu cei din jur, egoismul dus la extreme. Peste toate, o saracia care afecteaza 60-70% din populatie care este ocupata exclusiv cu supravietuirea de pe-o zi pe alta. Mai exista o patura de cateva procente de asa-zisi oameni de afaceri, bazata pe “miracolele” privatizarii, smecherii imobiliari, contractorii de afaceri grase cu statul. Asa ca raman doar 10-15% care isi pot permite sa mai vorbeasca de-o investitie ici-colo, in majoritate, prost gandita, pe principii superficiale si lipsa de prevedere traditionala fara asitenta si consult de specialisti adevarati, nu facuti la tipografia de diplome.. Mentalitatile inca bolsevice si paguboase la nivel cvasi-general previn luarea de hotarari economice si financiare intelepte, multi au luat credite si au facut ipoteci bazandu-se pe vesnicul “ne-om descurca noi”, “fie ce-o fi”, “toti fac asa” etc. La nivel industrial si de servicii, business management-ul se face identic, de asta vedem si atatea falimente. peste toate a venit si criza, care e simtita in Romania mai rau ca in toata lumea si raul e inca inainte. Si bancile si societatile financiare sunt populate de o pleiada de functionari care habar nu au ce fac si nu fac decat cu putin mai mult decat CEC-ul de altadata. Pe scurt , primitivism economic, harababura financiara, asta este realitatea pietei romanesti si nici nu vad vreo speranta de viitor, de indreptare a situatiei. Cunosc personal niste factori didactici din invatamantul superior in domeniul economic, ca nu-i pot numi profesori, si sunt ingrozit de incompetenta si prostia celor care ar trebui sa pregateasca tineretul pentru realitatea unei societati competitive economic. Nu toti, dar marea majoritate sunt asa. Prea putini specialisti in domeniul economic si financiar, Vorbesc de specialisti adevarati, de valoare. Nu exista o patura de consultanti financiari si economici care sa ajute incet-incet populatia care pune ceva deoparte, sa investeasca cu adevarat in ceva. Bancile sunt o catastrofa, o mare de incompetenta. Vad cumva lucrurile prea in negru ? Ce bine ar fi sa n-am dreptate si sa bat campii.
Publicat la data de 5.1.2010, ora 11:37 pm
incitant!
si articolul si comentariile.
felicitari!
Publicat la data de 13.1.2010, ora 9:38 pm
Genial! O analiza pertinenta din punct de vedere comparativ a posibilitatilor de investitii.
Astept cu interes analize asemanatoare.
Publicat la data de 1.3.2010, ora 5:35 am
Mare atentie la randamentele bursiere, intrucat urmarirea doar a indicilor EXCLUDE randamentul adaugat de dividendele incasate. Indicele urmareste doar pretul, insa in realitate investitorii la bursa primesc anual si dividende, care se cumuleaza castigurilor din pret. Asadar, randamentul real este mai mare.
Altfel, un articol excelent!