Pe de alta parte, o cladire poate avea mai multe locuinte, astfel ca trebuie sa vedem cum stau lucrurile si din punctul de vedere al numarului de autorizatii pentru locuinte. In primele sase luni din 2010 au fost eliberate autorizatii pentru 28.016 locuinte cu o suprafata utila totala de 3.68 milioane mp, respectiv 131.5 mp/locuinta.

In primele sase luni din 2009 au fost eliberate 32.306 autorizatii pentru locuinte, suprafata medie fiind de 133.5 mp, iar in primele sase luni din 2008 au fost eliberate 66.439 autorizatii (!!), suprafata medie fiind de 124.8 mp.

Dupa cum se poate observa, comparativ cu anul 2008, cand piata imobiliara a ajuns la apogeu, numarul autorizatiilor pentru locuinte a scazut dramatic (-58%), in timp ce numarul autorizatiilor pentru cladiri s-a redus cu “doar” 32.5%, ceea ce inseamna ca acum se construiesc mai multe case individuale si mai putine blocuri.

Tot conform INS, in ultimii 20 de ani suprafata medie a unei locuinte noi aproape ca s-a dublat, ajungand de la 64.5 mp in 1990 la 112.5 mp anul trecut, iar in 2010 trendul de crestere se va pastra din moment ce ponderea caselor in total va creste, iar cea a apartamentelor se va reduce.

Spre comparatie, in Germania media este de 109 mp/locuinta, in UK 76 mp, in Spania 96.6 mp, iar in Italia 81.5 mp, detalii aici.

In mod normal asa ar trebui sa se intample intr-o tara in care piata imobiliara s-a dezvoltat pe baze cat de cat solide, insa nu este cazul Romaniei. Dincolo de somaj, de executarile silite, de scaderea veniturilor sau aversiunea romanilor fata de creditare, iata cateva motive care ma fac sa cred seful ANEIR se inseala:

1. Pentru a incepe sa creasca, pretul locuintelor trebuie mai intai sa se stabilizeze. Este evident faptul ca fundul sacului nu a fost inca atins, in principal din cauza programului Prima Casa, program care a sustinut artificial preturile. Estimez ca trendul de scadere se va opri in primavara-vara anului viitor, iar preturile vor fi cu 15-25% mai mici decat acum. Mai departe este foarte probabila o evolutie in forma de L, nu una in forma de U sau V.

2. In urmatorii ani piata se va segmenta foarte mult, ceea ce inseamna ca vor exista segmente de piata (putine) care vor creste, in timp ce altele vor stagna sau vor scadea. Daca pana in 2008 preturile cresteau indiferent de starea si zona in care se afla locuinta, in anii urmatori cumparatorii vor fi mult mai atenti pe ce dau banii. In aceste conditii, este de asteptat ca valoarea a peste 60-70% dintre locuinte (cele mai proaste) sa nu varieze semnificativ in momentul in care economia isi va reveni.

3. Cea mai mare parte a cresterii inregistrate intre 2000 si 2008 s-a datorat exploziei creditarii. Doar in 2007 si 2008 soldul creditelor acordate populatiei a crescut cu 13 mld euro, dintre care 3 mld euro au fost credite ipotecare. Cine isi imagineaza ca bancile vor relua masiv creditarea in momentul in care economia Romaniei va trece pe plus? Sa nu uitam nici faptul ca speculatorii veniti aici sa profite de cresterea preturilor au plecat “plini de sange” din Romania si nu se vor mai intoarce degraba.

4. S-a mai spus ca piata imobiliara are un viitor de aur din moment ce exista un deficit de un milion de locuinte, iar pentru sustinerea acestei cifre s-a adus in discutie (printre altele) numarul mediu de camere pe cap de locuitor, care se situeaza sub media europeana.

Sa vedem cum stau lucrurile din acest punct de vedere: intre 1990 si 2009 au fost date in folosinta 715.000 de locuinte, in timp ce numarul camerelor de locuit existente in tara a crescut cu 3.8 milioane, de la 18 mil in 1990 la 21.8 mil in 2009.

Cum in ultimii 20 de ani populatia a scazut de la 23.2 la 21.5 milioane persoane, numarul camerelor pe cap de locuitor a crescut de la 0.78 in 1990 la 1 in 2009, media UE fiind de 1.6.

Pe de alta parte insa, populatia reala a Romaniei nu este de 21.5 milioane ci de aproximativ 19 milioane, 2-2.5 milioane de persoane lucrand in strainatate. Astfel, raportul real se situeaza undeva in jurul a 1.2 camere/capita. In anii urmatori cifra va continua sa creasca din moment ce populatia se va reduce (prognoza 18.5 mil in 2030), iar anual pe piata vor intra cel putin cateva zeci de mii de locuinte.

Suprafata utila pe cap de locuitor a crescut si ea de la 10.6 mp in 1990 la peste 15 in 2009. Mai jos se poate observa evolutia din ultimii 20 de ani a celor doi indicatori mentionati mai sus, plus o prognoza pentru urmatorii 10 ani. Pentru perioada 2010-2020 am luat in calcul scaderea populatiei pana la 20.5 mil persoane, si 130.000 de camere livrate anual pe piata (in 2008 si 2009 au fost livrate cate 200.000 de camere).

5. Pretul locuintelor depinde si de nivelul chiriilor si de nivelul dobanzilor la credite. Chiriile au scazut semnificativ in ultimul an si vor mai continua sa scada pe masura ce veniturile unei parti bune a populatiei se vor reduce. Pe de alta parte, daca economia zonei euro va incepe sa prinda viteza este de asteptat ca si Euribor sa creasca, impactul asupra dobanzilor la creditele in euro fiind inevitabil.

Cu alte cuvinte, este foarte probabil ca o buna perioada de acum inainte statul cu chirie sa fie mai ieftin decat cumpararea prin credit a unui imobil.

In plus, este de asteptat ca atitudinea romanilor in ceea ce priveste proprietatea sa se schimbe, adica vom ajunge si noi la concluzia la care au ajuns vesticii cu zeci de ani in urma – detinerea unei locuinte la varsta de 25-30 de ani nu este o necesitate, astfel ca piata chiriilor va creste si se va maturiza.

Avand in vedere toate cele de mai sus, raman la convingerea ca multi ani de acum inainte pretul celor mai multe dintre apartamente nu va creste, insa evident piata imobiliara ofera si va oferi oportunitati bune de investitii celor care au bani si stiu ce sa aleaga.

In sume absolute, pretul pe metru patrat a ajuns la 971,2 leva sau 495 euro, ceea ce inseamna echivalentul a 1,54 salarii medii brute lunare. Spre comparatie, in Romania, indicele imobiliare.ro indica faptul ca pretul mediu de vanzare la nivel national este de 1.170 euro sau echivalentul a 2,54 salarii.

O comparatie Bucuresti – Sofia ne arata ca in capitala Bulgariei pretul mediu de vanzare este de 1558,3 leva sau 794 euro, in timp ce in Bucuresti cifra se invarte in jurul a 1.100-1.200 euro, respectiv cu 50% mai mult. In Romania, salariul mediu lunar este cu 50% mai mare decat in Bulgaria.

De remarcat ca T2.10 este al saptelea trimestru consecutiv de scadere a preturilor, acestea fiind cu 31,5% mai mici decat in T3.08, atunci cand bula speculativa a atins apogeul in Bulgaria. Aceasta scadere este calculata in leva, moneda bulgara avand practic un curs fix fata de euro.

In Romania, preturile in euro sunt in medie cu 43,5% mai mici decat in T1.08 (la noi bula a inceput sa se sparga cu doua trimestre mai repede decat la bulgari), insa daca vom calcula evolutia in lei, scaderea este de doar 35,4%, usor mai mare decat in Bulgaria, detalii mai jos, click pe grafic pentru marire.

Nu pot sa nu remarc un lucru – bulgarii publica date privitoare la evolutia pietei imobiliare dintr-un anumit trimestru la trei saptamani dupa ce trimestrul respectiv s-a incheiat. Institutul National de Statistica din Romania are nevoie de trei luni pentru a compila datele.

In ceea ce priveste vanzarile, zona in care este situata proprietatea poate chiar dubla pretul imobilului in unele cazuri . Spre exemplu, un apartament cu 2 camere , utilat si mobilat, cu suprafata de 48 mp  din Primaverii are ca pret de strigare 100.000 Euro. La polul opus, pentru un apartament cu 2 camere, utilat si mobilat, avand aceeasi suprafata dar situat in Berceni, un proprietar cere cu 47 % mai putin: 53.000 euro.

Aceeasi diferenta se observa si in cazul preturilor de tranzactionare ale imobilelor postate pe MagazinulDeCase.ro.  O garsoniera de lux situata in Cotroceni, de 34 mp, s-a vandut in luna iulie cu 63.000 Euro, pe cand o garsoniera din zona Politehnica, avand utilitati apropiate, precum si suprafata de 33 mp s-a vandut cu 37.000 Euro.

O diferenta mare de preturi se inregistreaza si in cazul apartamentelor cu 3 camere. Astfel, un apartament de 71 mp, din anul 1985, utilat si mobilat situat in Dorobanti, are ca pret de strigare 135.000 euro. Acelasi tip de apartament, avand aceleasi caracteristici dar situat in Ferentari are ca pret de strigare 52.000 Euro, cu 61 % mai putin.

Diferenta este din nou confirmata de preturile de tranzactionare ale imobilelor vandute in ultima luna. Astfel, un apartament cu 3 camere situat in Piata Victoriei s-a vandut cu 130.000 euro, pe cand acelasi tip de apartament, insa situat in Pantelimon fost tranzactionat la inceputul lunii iulie la un pret cu  57 % mai mic: 55.500 Euro.

Ca o concluzie pentru ultimele luni, se confirma evolutia descendenta a preturilor pentru toate zonele, impactul asupra proprietatilor de lux fiind insa ceva mai redus. Diferenta dintre preturile de tranzactionare si preturile de strigare tinde sa se mareasca spre 15%, relevante fiind preturile de pornire si nevoia de a vinde in timp cat mai scurt.

Totusi, in ciuda scaderilor inregistrate in ultimii 2 ani, preturile locuintelor raman in general mari. In urmatoarele luni, daca nu va avea loc inca o scadere de minim 10-15%, probabil ca numarul tranzactiilor pe piata imobiliara se va reduce dramatic.

In perioada 1.I – 31.V.2010, comparativ cu perioada 1.I – 31.V.2009, volumul lucrarilor de constructii a scazut ca serie bruta cu 19,7%, iar ca serie ajustata in funcţie de numarul de zile lucratoare si de sezonalitate cu 18,3%. Dupa primele 4 luni, scaderea bruta era de 19.9%.

In sectorul rezidential, scaderile sunt si mai dramatice: in mai 2010, volumul lucrarilor de constructii a scazut cu 20% fata de aprilie si de 40% fata de mai 2009. Cine se mai apuca acum sa construiasca in conditiile in care doar in Bucuresti sunt 10.000 de locuinte nevandute? Va mai fi probabil nevoie de cel putin un an pana cand stocurile acumulate de dezvoltatori vor ajunge la un nivel suficient de scazut pentru a justifica pornirea unor noi proiecte.

Sectorul cladirilor nerezidentiale a crescut cu 15.5% in mai comparativ cu aprilie, insa a scazut cu 12.7% fata de mai 2009, iar sectorul constructiilor ingineresti a scazut cu 0.8% fata de aprilie si cu 16% comparativ cu mai 2009.

Constructile au o pondere de aproximativ 6% din PIB, ceea ce  inseamna ca o scadere de ~20% determina scaderea PIB cu 1.2%. Cu alte cuvinte, scaderea din constructii va anula complet cresterea din industrie. Si sa nu uitam ca aceasta scadere vine dupa ce anul trecut constructiile au scazut cu inca 13.6%.

2. Tot in luna mai, comenzile noi din industrie au crescut cu 4.4% fata de aprilie si cu 22.5% fata de luna corespunzatoare a anului trecut. In perioada 1.I.-31.V.2010, comparativ cu perioada 1.I.-31.V.2009, comenzile noi din industrie au crescut cu 21,4%.

Cifra de afaceri din industrie a crescut in luna mai cu 5.4% fata de aprilie si cu 14.4% comparativ cu mai 2009. In primele 5 luni din 2010, cifra de afaceri din industrie a crescut cu 9.4% comparativ cu primele 5 luni din 2009, click pe graficul alaturat pentru detalii.

Astfel, conform indicelui calculat de imobiliare.ro, pretul mediu pe metru patrat la nivel national a ajuns la 1.275 euro, in scadere cu 2.8% fata de mai, scaderea de la inceputul anului fiind de 5.3%. Comparativ cu iunie 2009, pretul mediu a scazut cu 6.6%. Acest pret se bazeaza pe analiza unui numar de 11.823 oferte introduse pe situl respectiv.

In Bucuresti, scaderile au fost ceva mai mici: cu 2.1% a scazut pretul mediu, insa aceasta scadere se datoreaza aproape exclusiv scaderii cu 3% a preturilor apartamentelor vechi, in timp ce pretul apartamentelor noi a scazut cu doar 0.5%. Numarul ofertelor luate in considerale la stabilirea pretului mediu a fost de 16.280.

In Timisoara, scaderile au fost mult mai mari: in iunie, pretul mediu pe metru patrat a scazut cu 4.5% fata de mai, ajungand astfel la 874 euro. Acest pret este cu 8.6% mai mic decat cel inregistrat la sfarsitul anului trecut, si cu 12.6% mai mic decat in iunie 2009. De remarcat ca diferente dintre pretul apartamentelor noi si pretul apartamentelor vechi este neglijabila, respectiv 4%. Numarul ofertelor luate in considerare a fost de 1.738.

Mai jos se poate observa evolutia lunara a pretului mediu pe metru patrat in ultimul an, click pe grafic pentru marire.

Avand in vedere: scaderea numarului de tranzactii imobiliare, scaderea entuziasmului legat de Prima Casa, scaderea veniturilor si a puterii de cumparare, este foarte probabil ca scaderea preturilor inregistrata in luna iunie sa nu reprezinte altceva decat inceputul unui nou trend negativ, care va continua cel putin pana la sfarsitul anului 2010.

In ceea ce priveste indicele prezentat de INS in aceasta saptamana, trebuie sa fac o precizare: scaderea de 3.9% inregistrata la nivel national in T1.10, este raportata la media anului trecut. Or, anul trecut preturile au fost mari in primul semestru, si mai mici in al doilea semestru. Spre exemplu, imobiliare.ro arata ca in S2.09, pretul mediu a fost cu 7% mai mic decat in S1.09.

Acelasi lucru este scos in evidenta si de indicele BREI-V pentru Bucuresti, care arata o diferenta de 5% intre S1.09 si S2.09.

Prin urmare, media pe 2009 calculata de INS nu este foarte reprezentativa. Daca INS ar fi comparat T1.10 cu T1.09, diferenta ar fi fost de 12-15%.

PS: tot conform imobiliare.ro, in Brasov, pretul mediu a scazut 1%, in Cluj a crescut cu 0.5%, in Constanta a scazut cu 0.7%, iar in Iasi a crescut cu 0.9%.

Mai jos intregul comunicat al INS:

Institutul Naţional de Statistică publică pentru prima dată informaţii referitoare la evoluţia preţurilor proprietăţilor rezidenţiale.

Elaborarea metodologiei de calcul a început în anul 2008  în baza unei colaborări între Institutul Naţional de Statistică (INS) – Banca Naţională a României (BNR) –Uniunea Naţională a Notarilor Publici din România (UNNPR). Colectarea informaţiilor de la birourile notariale a început cu luna ianuarie 2009 şi se realizează de către INS cu sprijinul camerelor teritoriale ale notarilor publici.

Rezultate pentru trimestrul I 2010:

Indicele măsoară evoluţia trimestrială a preţurilor proprietăţilor rezidenţiale faţă de anul 2009 (anul de începere al anchetei).

În trimestrul I 2010, faţă de anul de bază 2009, s-a înregistrat o scădere a preţurilor proprietăţilor rezidenţiale cu 3.9%.

Scăderea preţurilor a fost observată şi pe cele două tipuri de imobile: la apartamente preţurile au scăzut cu 3.8% în trimestrul I 2010 faţă de anul 2009, în timp ce la case scăderea a fost de 4.3%.

Precizări metodologice

Scopul indicelui

Indicele este calculat pe baza anchetei desfăşurată cu ajutorul birourilor notariale începand cu anul 2009.

Obiectivul cercetării este de a măsura evoluţia trimestrială a preţurilor proprietăţilor rezidenţiale faţă de anul 2009 (anul de începere al anchetei) şi nu de a calcula preţul mediu pe metru pătrat sau o valoare medie per tranzacţie în funcţie de numărul de camere sau suprafaţa utilă.

Colectarea datelor

Datele sunt colectate pe baza unui chestionar electronic cu o periodicitate lunară.

Variabila colectată prin ancheta preţurilor proprietăţilor rezidenţiale face referire la valoarea per tranzacţie (contract de vanzare-cumparare) autentificata de catre notarii publici. In vederea stabilirii cat mai exact a caracteristicilor care influenteaza pretul tranzactiei au fost solicitate si informatii cu privire la:

• Locatia amplasarii imobilului
• Anul construirii
• Tipul cladirii
• Cladire de tip bloc
  • Suprafata utila si construita
  • Nivelul la care se afla locuinta
  • Cladiri individuale
    • Suprafata utila si construita
    • Suprafata teren
    • Garaj
      • Alte caracteristici calitative:
      • Tipul locuintei
      • Gradul de confort al locuinţei
      • Incalzire
      • Tipul de finisaj
      • Starea de intretinere a locuintei
      • Materialele de constructie
      • Amplasarea imobilului

Metoda de calcul

Indicele este un indice agregat de tip Laspeyres, care presupune masurarea evolutiei preturilor in perioada curenta fata de o perioada de baza (2009) pentru cladiri de tip apartament, cladiri individuale si total proprietati rezidentiale.

Pentru calculul indicelui de pret pentru cladirile de tip apartament au fost luate in considerare urmatoarele criterii:

• suprafata utilă în conformitate cu Legea locuintei nr. 114/96 actualizata si revizuita
• expertizele privind valoarea de circulatie a bunurilor imobiliare

Pentru calculul indicelui de pret pentru clădirile individuale au fost luate în considerare urmatoarele criterii:

• suprafata utila în conformitate cu Legea locuintei nr. 114/96 actualizată şi revizuită
• expertizele privind valoarea de circulaţie a bunurilor imobiliare
• Suprafaţa terenului adiacent locuinţei să nu fie mai mare de 10.000 metrii pătraţi

Metoda de estimare folosita este metoda ‘hedonica’, care are la baza o functie de regresie prin care se masoara corelatia dintre variabila dependenta (pretul tranzactiei) si caracteristicile reprezentative pentru formarea preturilor proprietatilor rezidentiale.

In luna mai s-au inregistrat 26.954 tranzactii, in scadere cu 6% comparativ cu aceeasi luna a anului trecut, iar in luna aprilie s-au inregistrat 26.926 tranzactii, cu 2% mai putine decat in aprilie 2009.

Programul Prima Casa a devenit functional la mijlocul anului trecut, acest program determinand o crestere a numarului de tranzactii in perioada iulie-decembrie 2009, astfel ca in lunile urmatoare, pe masura ce baza de raportare va creste, este foarte probabil sa vedem o accelerare a ritmului de scadere a numarului de tranzactii.

Personal, ma astept ca in anul 2010, numarul tranzactiilor imobiliare sa fie cu minim 8-10% mai mic decat in 2009, singurele situatii in care numarul tranzactiilor poate creste fiind acelea in care guvernul vinde in masa locuintele ANL, iar bancile vor da drumul la executarile silite.

Evolutia lunara a numarului de tranzactii imobiliare poate fi observata mai jos, click pe imagine pentru detalii.

Astazi au venit si datele privitoare la evolutia numarului de autorizatii de construire eliberate pentru cladiri: in luna mai 2010, s-au eliberat 3971 autorizaţii de construire pentru clădiri rezidenţiale, în creştere cu 7,7% faţă de luna aprilie 2010 şi în scădere faţă de luna mai 2009 cu 11,3%. In perioada 1.I – 31.V.2010, s-au eliberat 15278 autorizaţii de construire pentru clădiri rezidenţiale, în scădere cu 20,1% faţă de perioada corespunzătoare a anului precedent, detalii mai jos.

In aceeasi luna, conform statisticilor existente pe situl indeximobiliar.blogspot.com, chiria medie solicitata de proprietari pentru un asemenea apartament era de 600 de euro, chiria mediana fiind de 550 euro. Cu alte cuvinte, un apartament valora echivalentul a 180 de chirii medii lunare.

In mai 2010, pretul aceluiasi apartament a scazut la 71.000 de euro, iar chiria medie a scazut la 347 de euro, de unde rezulta ca in acest moment, un apartament costa echivalentul a 205 chirii lunare medii.

Daca luam in considerare indicele BREI-vechi calculat de Colliers, raportul pret/chirii a crescut de la 153 in septembrie 2008 la 163 in mai 2010, detalii mai jos, click pe grafic pentru marire.

Dupa cum se poate observa, acest raport a ajuns la un minim inainte de Prima Casa, dupa care a urcat semnificativ. Ce inseamna asta? Inseamna ca in ultimul an chiriile au scazut cu cel putin 10%, in timp ce preturile apartamentelor au ramas constante.

Trebuie spus ca in SUA, in ultimii zeci de ani, raportul pret/chirie s-a invartit in jurul a 170, nivel similar cu cel de la noi in perioada de maxim boom imobiliar, numai ca in Romania raportul respectiv s-a obtinut pe fondul raportarii unor preturi uriase la niste chirii uriase.

Acum, se pune urmatoarea intrebare: sunt chiriile prea mici, sau pretul locuintelor este prea mare? In mod evident, chiriile nu pot creste in lunile urmatoare in conditiile in care milioane de oameni vor avea veniturile mai mici, iar pretul locuintelor determinat pe baza preturilor cerute de catre proprietari nu sunt foarte relevante in conditiile in care tranzactiile sunt sporadice.

Revenim astfel la vechea intrebare: cumparam sau stam cu chirie? Cred ca deocamdata, ar fi bine sa stam cu chirie.

As avea insa doua comentarii de facut:

1. In acest proiect s-au investit deja peste 25 mil. euro. Cum din vanzarea activelor nu se va recupera nici macar aceasta suma, cei 114 clienti care au dat deja aproximativ 5 milioane de euro avans, cel mai probabil vor pierde acesti bani;

2. Am gasit aici suprafetele apartamentelor si preturile la care se vindeau aceste apartamente. Astfel, o garsoniera cu o suprafata de 63 de mp construiti (aproximativ 50 mp utili) se vindea la un pret de 169.820 de euro, respectiv 2.700 euro/mp construit si 3.400 euro/mp util.

Un apartament cu doua camere si o suprafata de 78 mp construiti (maxim 63 mp utili) se vindea cu 199.000 de euro. Un loc de parcare costa 20.000 de euro + TVA, click pe imaginea alaturata pentru a vedea toate preturile.

Acum, stau si ma intreb – cum este posibil sa plateasca cineva aproape 170.000 de euro pe o GARSONIERA in Romania, a doua cea mai saraca tara din UE? Veti spune ca inainte de criza au existat oameni cu bani. Ok, dar oricine cumpara asa ceva isi face niste calcule inainte, iar in cazul de fata, chiar nu imi dau seama ce calcule poti face astfel incat sa rezulte oportunitatea unei asemenea achizitii.

Au fost investitori care au cumparat la acest pret sperand sa vanda mai scump peste cativa ani?