Cumparam o locuinta sau stam in chirie?

6.7.2009 Cristian Orgonas Categoria: Economie, Imobiliare

In urma cu cateva saptamani, o cunostinta s-a mutat in chirie si am fost cu el sa semneze actele cu un furnizor de servicii prin cablu. Era destul de multa lume la rand, iar cand am ajuns in fata ghiseului si am spus ce vrem, reprezentanta firmei l-a intrebat daca este proprietar sau chirias.

Cand omul a spus ca este chirias, toti cei din incaperea respectiva – oameni trecuti de prima tinerete – s-au uitat la noi asa cum te uiti la o girafa la gradina zoologica.

Desi in ultimii ani lucrurile s-au mai schimbat, intr-o tara in care 96% dintre locuitori sunt proprietari, chiriasii nu reprezinta altceva decat acei oameni demni de dispret care nu au fost in stare sa isi cumpere o locuinta. Cu cat chiriasul este mai in varsta, cu atat dispretul cu care este tratat de catre cei care “si-au facut un rost in viata”  este mai mare. In plus, daca esti tanar si nu ai locuinta, inseamna ca parintii tai nu au fost in stare sa aiba grija de tine si sa iti asigure un viitor.

Achizitia unei locuinte reprezinta atat o decizie financiara, cat si una emotionala. Daca din punct de vedere financiar putem face calcule prin care sa ajungem la o concluzie rationala, decizia bazata pe emotii nu poate fi cuantificata si tocmai din acest motiv, nu o voi lua in considerare.

A. Cat te costa sa cumperi o locuinta in acest moment

Pornim de la urmatoarele premise: costul locuintei: 80.000 eur, aportul propriu este de 25% din valoarea locuintei, deci 20.000 eur, iar pentru acoperirea diferentei luam un credit in valoare de 60.000 euro la o dobanda anuala efectiva de 9% (desi in acest moment media pietei este de peste 10%). Sa calculam acum costurile initiale, cele dupa 5 ani si cele dupa 10 ani:

1. Costurile initiale

Avans 25% = 20.000 eur; comision de acordare 2% din valoarea creditului = 1200 eur; comisionul agentiei imobiliare 2% din pretul final = 1600 eur; notar 2% din pretul final = 1600 eur, in total 24.400 eur. Aceasta este suma minima fara de care nu putem face nimic. Procentele mentionate sunt cele minime, fiind probabil ca acestea sa fie in realitate mai mari.

2. Costurile dupa 5 si 10 ani

a. Costurile creditului: creditul de 60.000 de euro presupune plata unei rate de 503 eur/luna. In 5 ani platim 30.180 eur din care 4.038 eur principalul si 26.142 eur dobanda. In 10 ani, platim 60.360 eur din care 10.357 eur principalul si 50.000 eur dobanda.

b. Randamentul avansului: cei 24.400 euro pe care i-am “pus jos” cand am cumparat locuinta ar fi putut fi investiti. Am demonstrat aici ca se pot obtine randamente anuale semnificative, insa in cazul de fata, voi lua in considerare un randamant anual minim de 5% (varianta pesimista) si 10% in varianta optimista.

Daca am fi investit cei 24.400 euro, am fi obtinut in primii 5 ani un profit de 6700 eur in varianta pesimista si 15.000 eur in varianta optimista, ceea ce inseamna intre 111 si 250 euro pe luna, sa luam o medie de 180. In 10 ani am fi obtinut un profit de 15.000 eur in varianta pesimista si 39.000 in varinta optimista, sau intre 125 si 325 euro pe luna, media este de 225. Pentru cumparator, acesti bani reprezinta o pierdere pentru ca si-a imobilizat capitalul prin cumpararea locuintei.

c.  Alte cheltuieli: ca proprietar, ai cheltuieli pe care un chirias nu le are. Platesti un impozit de 0.1-0.2% din valoarea locuintei, respectiv ~600 eur in primii 5 ani (ridicol de mic in acest moment, dar va creste in anii viitori) si minim 1500 eur in 10 ani, sume calculate luand in considerare o rata de crestere a impozitului de 10% pe an.

In plus, asigurarea locuintei, plata reparatiilor (in orice casa se strica ceva) si alte cheltuieli, vor scoate proprietarului din buzunar minim 500 de eur pe an, 2500 eur in 5 ani sau 5000 in 10 ani.

Toate aceste cheltuieli inseamna in medie 50 de euro pe luna in primii 5 ani, sau 55 euro/luna in primii 10 ani.

3. Costurile totale ale proprietarului

In primii 5 ani: am platit 80.000 de euro pe locuinta, 4.400 eur comisioane si taxe, 26.142 eur dobanda, am pierdut intre 6700 si 15.000 de euro prin imobilizarea capitalului propriu, am platit 600 eur impozit si inca 2500 eur alte cheltuieli. In total, dupa ce am platit 80.000 pe locuinta, mai platim intre 40 si 50.000 de euro drept costuri aditionale, sa luam o medie de 45.000. Daca vom calcula aceste costuri pe luna, rezulta 750 euro (45.000 eur/60 de luni). 

In primii 10 ani: am platit 80.000 euro pe locuinta, 4.400 eur comisioane si taxe, 50.000 eur dobanda, am pierdut intre 15.000 si 39.000 eur prin imobilizarea capitalului, am platit 1500 eur impozit si inca 5000 eur alte cheltuieli. In total, dupa ce am platit 80.000 pe locuinta, mai platim intre 76 si 100.000 eur drept costuri aditionale, sa luam o medie de 85.000.  Daca vom calcula aceste costuri pe luna, rezulta 708 euro. 

Concluzie

Daca te decizi sa vinzi locuinta dupa 5 sau 10 ani pentru a te muta intr-una mai mare/mai noua/mai in afara orasului, pierzi bani daca pretul de vanzare este mai mic de 125.000 dupa primii 5 ani, sau de 165.000 dupa primii 10 ani. Cu cat pretul de vanzare este mai mic, cu atat pierderea este mai mare.

O crestere in 5 ani a pretului locuintei de la 80.000 la 125.000 eur inseamna un randament de 56% in 5 ani sau 9.5% pe an. In 10 ani, ai nevoie de un randament de 106% sau 7.5% pe an doar pentru a iti acoperi cheltuielile.

In acest articol nu doresc sa dezvolt discutia legata de evolutia preturilor imobilelor, insa a crede ca pana in 2014 (5 ani) preturile vor creste cu peste 50%, sau cu 100%  pana in 2019, este o dovada crasa de naivitate. Daca se va intampla asta, inseamna ca in Romania, locuintele vor ajunge sa fie mai scumpe decat in Germania sau Franta.

B. Cat te costa sa inchiriezi o locuinta in acest moment

Am aratat mai sus ca achizitia unei locuinte in valoare de 80.000 euro ne costa 45.000 euro in primii 5 ani, sau 85.000 euro in primii 10 ani. Acum, sa calculam cat ne costa chiria, iar pentru a face asta, voi lua in considerare un apartament cu 4 camere in Timisoara (cunosc piata mai bine) care costa in medie 80-85.000 euro si care se inchiriaza cu 400 euro pe luna.

Costuri: platesc o chirie de 400 euro pe luna, mai mica decat cei 503 euro pe luna cat reprezinta rata la creditul de 60.000 euro luat in considerare in prima parte a articolului. In plus, investirea celor 24.400 euro imi aduce un randament mediu de 180 de euro pe luna in 5 ani, sau 225 euro pe luna in 10 ani.

Per total, castig 100 euro pe luna din diferenta “rata credit-chirie” plus inca 180-225 eur din investirea banilor proprii. Asta inseamna 16.800 euro in 5 ani (280 eur/luna X 60 de luni) sau 39.000 euro in 10 ani, desi se poate castiga mai mult daca investesc in fiecare luna si cei 100 de euro pe care ii castig prin plata unei chirii mai mici.

C. Chirias versus proprietar

Dupa 5 ani, chiriasul are in buzunar cei 24.400 eur initiali, plus 16.800 euro economisiti, deci 41.200 euro; proprietarul are un cost de 45.000 euro.

Daca pretul unei locuinte creste in 5 ani cu 16.800 euro sau 21% (de la 80.000 la 96.800 euro), chiriasul este pe zero deoarece daca vrea sa cumpere, castigul rezultat din postura de chirias (16.800 eur) este anulat de cresterea pretului locuintei. Proprietarul insa, pierde 28.200 euro din moment ce costurile sale au fost de 45.000 iar pretul a crescut cu doar 16.800.

Dupa 10 ani, chiriasul are in buzunar 63.400 euro (24.4k initiali + 39k castig) iar proprietarul are costuri de 85.000 euro. La o crestere a pretului cu 39.000 euro (49%), chiriasul este pe zero, insa proprietarul pierde 46.000 euro.

Concluzia: pentru a iesi in avantaj, proprietarul are nevoie de o crestere semnificativa a preturilor, astfel incat sa isi acopere cheltuielile. Insa preturile se afla pe un trend descendent si este foarte putin probabil sa asistam la un nou trend pozitiv inainte de 2011. Pe de alta parte, chiriile sunt si ele in scadere, situatie care avantajeaza inchirierea, in dauna cumpararii.

D. Consideratii de final

1. Desi prin sumele si randamentele pe care le-am luat in considerare am favorizat proprietarul pentru ca am subestimat costurile de achizitie si profiturile obtinute din investitii, calculele arata clar ca in acest moment, este mai bine sa inchiriezi decat sa cumperi o locuinta, desi preturile au scazut.

2. In tarile dezvoltate, datele istorice (pe zeci de ani) arata ca pretul unei locuinte reprezinta in mod normal echivalentul a 100 - 150 chirii lunare, ceea ce inseamna ca daca stai intr-un apartament inchiriat cu 500 euro, acel apartament are un pret real de minim 50 si maxim 75.000 de euro. In Timisoara spre ex., un apartament decent cu doua camere se inchiriaza cu 300 de euro si se cumpara cu 50.000 de euro, ceea ce inseamna echivalentul a 167 chirii lunare. Daca am aplica regula de mai sus, ar rezulta un pret de 30-45.000, mult mai mic decat cel din prezent.

3. Cresterea din ultimii ani a preturilor pe piata imobiliara a facut ca potentialul de apreciere pe termen lung sa fie in mare parte epuizat, ceea ce inseamna ca in cel mai bun caz, vom vedea cresteri anuale de 2-3%, asa cum se intampla in tarile dezvoltate. Nu putem discuta despre aprecieri semnificative le preturilor apartamentelor ceausiste si prin urmare, cei care cumpara acum asa ceva, vor pierde in mod sigur in momentul in care vor decide sa il vanda.

3. Epoca dobanzilor mici la credite s-a terminat. In acest moment, in Romania media DAE la creditele ipotecare este de 10%+, desi EURIBOR se afla la minimul istoric. Costurile cu creditele neperformante si cresterea inevitabila a euribor in urmatorii 1-2 ani, va determina bancile sa nu reduca semnificativ DAE in urmatoarea perioada. Prin urmare, costurile celor care iau acum credite nu vor scadea, ci vor creste.

4. Criza economica si scaderea natalitatii imediat dupa 1989, va duce in anii urmatori la scaderea numarului studentilor, ceea ce se traduce prin scaderea presiunii existente pe piata chiriilor, iar efectul va fi acela ca acestea nu vor mai creste, sau vor creste nesemnificativ. Costul creditelor contractate acum insa, va creste pe masura ce euribor va creste. Chiriasul va fi deci avantajat.

5. Cunosc persoane care s-au imprumutat pana peste cap doar pentru a isi cumpara o locuinta, iar acum traiesc de la un salariu la altul. Daca nu ai cel putin o rezerva de bani echivalenta cu 5-6 rate plus o suma aditionala din care sa traiesti macar 3-4 luni daca ramai fara serviciu, esti fiul ploii. Nu incercati sa va luati o locuinta cu orice pret, pentru ca asta va va putea costa extrem de scump.  

O sa revin in aceasta saptamana cu un articol in care voi analiza costul chiriei versus costul creditelor prin programul Prima Casa.

PS: cei de la New York Time au facut un grafic interactiv extrem de interesant cu ajutorul caruia puteti calcula cea mai ieftina alternativa in functie de nivelul chiriei, rata dobanzii si valoarea avansului. Il gasiti aici.