Va genera programul Prima Casa o crestere a pretului la apartamente? Poate mai degraba o scadere…
3.6.2009 
Cristian Orgonas 
Categoria: Nici bine nu a fost anuntata lansarea Programului Prima Casa, ca unii au si inceput sa discute despre cresterea preturilor apartamentelor. Lucrurile nu stau insa chiar asa, am sa explic mai jos motivele pentru care din punctul meu de vedere, acest program nu numai ca nu va genera o crestere a preturilor ci din contra, poate chiar trage preturile in jos.
Ce inseamna 17.000 de tranzactii in plus
Am ilustrat in graficul de mai jos evolutia din 2007 incoace a numarului lunar de tranzactii imobiliare comunicat de Uniunea Notarilor Publici. Putem considera ca programul Prima Casa va genera aproximativ 17.000 de tranzactii in plus, respectiv 1400 pe luna. Ce inseamna acest numar? Inseamna cele 4 puncte rosii aflate in partea superioara a coloanelor ce indica numarul tranzactiilor in perioada ianuarie-aprilie. Cu alte cuvinte, nu inseamna mai nimic.
 |
Chiriasii ANL, principalii beneficiari ai acestui program
Dl Blaga a declarat ca intentioneaza sa vanda locuintele ANL actualilor chiriasi la un pret mediu de 40.000 de euro. Daca tinem cont ca exista aproape 15.000 de locuinte ANL care pot fi vandute la preturi sub cel al pietei (sa nu uitam ca discutam despre blocuri aproape noi, care nu au mai mult de 4-6 ani vechime), ne putem da seama ca cea mai mare parte a celor 17.000 de credite vor fi acordate actualilor chiriasi ANL. Ce mai ramane pentru restul doritorilor? Mai nimic.
Care sunt asteptarile clientilor legate de preturi
In orice tara mai dezvoltata (SUA, Europa de Vest), Indicele de Incredere al Consumatorilor are o importanta foarte mare in ceea ce priveste evolutia pietei sau a unui segment de piata. Ce asteptari au potentialii clienti ai pietei imobiliare romanesti?
Conform unui studiu al Q-TEAM efectuat la inceputul lunii aprilie si trecut prea usor cu vederea de presa (detalii aici), 70% din potentialii clienti considera preturile imobilelor prea mari si asteapta o scadere a acestora, preturile fiind asteptate sa scada la un nivel de maxim 4-500 eur pe mp pentru apartamentele vechi situate in cartierele muncitoresti. Cu alte cuvinte, consumatorii nu cred in revenirea pietei, intrebarea fiind nu daca vor scadea, ci cu cat vor scadea preturile.
In conditiile in care marea majoritate a potentialilor clienti nu cumpara pentru ca se asteapta la noi scaderi, pe ce se bazeaza cei care spun ca acest program va genera o crestere a preturilor?
Cererea nu va creste doar pentru ca bancile vor pune in mainile a catorva mii de potentiali clienti o suma de pana la 60.000 eur, ci va determina o fortare a pietei de catre cumparatori. Pana acum nu au existat decat speculatori care doreau apartamente la jumatate din pretul actual. Acum, se va merge pe principiul “accepti sau nu sa scazi pretul de la 70 la 60.000 de euro?”. Iar daca esti disperat (asa cum sunt multi proprietari), o scadere de 10% a pretului initial va parea mica fata de perspectiva unui -30-40%.
Ce se intampla cu oferta
Am explicat in articolul anterior ca in acest an, numarul locuintelor scoase la vanzare va fi cel mai mare de la Revolutie incoace. Asta se va intampla in anul in care cererea va fi printre cele mai mici din ultimii 20 de ani iar reticenta consumatorilor a atins deja cote maxime.
Pe langa zecile de mii de locuinte finalizate, alte mii vor ajunge pe piata ca urmare a incercarii disperate a speculatorilor de a scapa de apartamentele cumparate in anii trecuti.
Daca vor dori sa le vanda, dezvoltatorii vor fi nevoiti sa scada preturile pana la 60.000 de euro sau in jurul acestei sume, ceea ce la urma urmei nu inseamna mai putin de 900-1000 eur pe mp pentru un apartament cu doua camere cu o suprafata de 60-70 mp, pret care mi se pare decent pentru un apartament nou.
Nu doresc sa iau in considerare si eventualele executari silite puse in practica de catre banci, fiind imposibil ca o crestere a somajului de la 4% anul terecut la 8% in acest an, sa nu genereze asemenea situatii.
Una peste alta, oferta va creste in mod sigur in timp ce cererea va ramane extrem de slaba, cei cu bani cautand in primul rand ocazii de a cumpara extrem de ieftin.
Programul Prima Casa poate accentua scaderea preturilor
In acest moment cererea este aproape nula, foarte putini clienti mai cumpara apartamente iar vanzatorii tin la pret sperand intr-o minune. Cel care are acum bani este cel care face piata. Ce se poate cumpara cu 60.000 eur?
In Bucuresti, cu acesti bani poti cumpara cel mult un apartament cu doua camere situat in zone limitrofe sau o garsoniera intr-o zona buna. Insa, sunt absolut convins ca avand in buzunar 60.000 de euro, clientii vor pune presiune pe preturi in sensul ca vor dori sa cumpere cu acesti bani un apartament cat mai central.
Astfel, preturile de peste 60.000 vor scadea in jurul acestei sume iar proprietarii apartamentelor mai prost amplasate vor fi nevoiti sa vina cu oferte “promotionale” pentru a contracara scaderea preturilor in zonele semi-centrale (nu discutam de zonele centrale si ultracentrale).
In orasele mari, un apartament cu doua camere a scazut deja sub 60.000 eur asa ca multi vor dori cumpararea unui apartament cu 3 camere cu aceeasi bani. Vor avea succes?
Sunt convins ca da, iar acest program se poate transforma din speranta in cosmar pentru vanzatorii care vor avea de ales intre a primi maxim 60.000 de euro sau a ramane cu apartamentul nevandut. Daca vor incerca sa il inchirieze, vor vedea ca suma primita va fi la jumatate fata de cea de anul trecut.
Cu sau fara programul Prima Casa, cumparatorii impun preturile iar vanzatorii vor trebui fie sa vanda la preturi mai mici, fie sa astepte vremuri mai bune. Iar vremurile mai bune nu vor veni mai devreme de 2011.
Si inca ceva: in ultimii ani, preturile pe piata imobiliara au crescut dincolo de orice calcul economic. Acum, ce motive avem sa credem ca acestea nu vor scadea dincolo de orice logica?
Am 33 de ani, locuiesc in Timisoara si sunt de formatie economist.
Publicat la data de 3.6.2009, ora 10:13 am
Cu ANL te inseli, vezi recenta HG prin care s-au trecut din domeniul public in domeniul privat unele case ANL. In Bucuresti nu s-a trecut nimic, nu se vinde nimic desi sunt destule mai vechi de 4-5-6 ani si limita prin lege e de 3 ani. S-au scos in tara, iar acolo se vor vinde pe maruntis (maxim 10.000 Euro doua camere) pentru ca-s pline de pilele primarilor locali. Exista cazuri de etaje intregi repartizate autoritatilor locale, cate 2-3 apartamente per etaj per primar/consilier. Iar pentru 10.000 n-o sa faca bastanii credite.
Publicat la data de 3.6.2009, ora 10:20 am
Doar 2890 locuinte din ~ 15.000 ANL vor fi vandute: http://www.legestart.ro/Hotarare-nr-587-din-2009-(MzMyMTk1).htm .
Publicat la data de 3.6.2009, ora 5:15 pm
Eu cred ca la secret, astia au hotarat sa dea celor de la ANL mai multe facilitati ,adica bancile sa ceara conditii mai ingaduitoare pentru acestia Astfel ce tot negociaza atata!
Publicat la data de 3.6.2009, ora 10:27 am
De cand statul roman vrea sa faca un bine tinerilor? Pana acum nu a facut nimic ca sa-i ajute pe cei care muncesc si platesc impozite.
Ce sa intamplat acum de vor sa-i ajute pe tineri?
1. an electoral, PD-L e disperat, nu poate miza decat pe tineri (pe varstnici i-a luat PSD-ul), asa incat ne “arunca” in ochi acest presupus ajutor;
2. foarte multi au ramas cu apartamente nevandute, care se devalorizeaza pe zi ce trece. De ce statul garanteaza un apartament vechi de 30 de ani cu un credit pe 30 de ani, chiar cred ca peste 60 va mai fi locuibil acel bloc?
3. nu e corect pentru cei care au luate credit ipotecare si care isi platesc impozitele la fel ca ceilalti.
Vor creste preturile apartamentelor, iar acea dobanda mai mica se va dovedi de fapt un pret mai mare al apartamentului, care pana la urma tot noi vom fi nevoiti sa-l platim.
Statul nu garanteaza absolut NIMIC, in acceasi situatie ne aflam daca luam credit si fara aceasta garantie, pentru ca nimeni nu-ti garanteaza ca vei mai avea slujba sa-ti platesti rata sau ca vei fi sanatos tun 30 de ani.
In acest moment statul nu face decat sa-i ajute pe speculatorii imobiliari si banci sa faca si mai mult profit.
De ce nu se acorda creditele doar prin CEC, care e banca de stat si care ar avea posibilitati sa acorde credite ieftine si ar mentine si banii in tara, nu ar pleca la greci sau austrieci?
RUSINE !!! RUSINE !!! RUSINE !!!
Publicat la data de 3.6.2009, ora 10:32 am
A nu se confunda numarul de tranzactii imobiliare cu bani nou intrati in piata.
Multe tranzactii sunt de genul vand garsoniera si apoi cumpar 2 camere, iar vanzatorul lor isi ia unul de 3 camere.
Cel care face upgrade-ul plateste doar diferenta, de fapt ratele la aceasta diferenta.
Deci 60.000 intrati in piata se duc la vanzatorul de garsoniera ce va avea acum posibilitatea sa ia 2-3 camere, iar vanzatorul acestora va putea sa-si ia casa pe pamant.
Publicat la data de 3.6.2009, ora 10:37 am
Ceea ce ai reusit tu cu articolul asta este incredibil: demonstrezi nici mai mult, nici mai putin, ca o crestere a resurselor celor care cumpara va duce la scaderea preturilor. Pentru ca sa ajungi la aceasta concluzie, evident gresita, ai comis cateva erori de logica, una dintre ele fiind ingustarea/personificarea cererii si a ofertei, care au devenit, fiecare in parte, o persoana: cumparatorul si vanzatorul. Treaba de fapt e mult mai fluida: cumparatorii nu vor veni neaparat doar cu 60 de mii, vanzatorii nu vor fi neaparat disperatii cu 3 camere, ci vor aparea oferte suplimentare – proprietari de “cotete” de 20 mp, care nu isi puneau problema ca pot sa isi vanda chitimiile, si acum vor prinde curaj, si asa mai departe. Si rezultatul va fi: nu vor creste preturile (noua cerere e prea bicisnica), dar in nici un caz nu vor scadea preturile ca urmare a acestui program (vor scadea preturile, dar ca tendinta naturala a pietei), rezultatul va fi probabil altul: multi proprietari de imobile absolut nevandabile acum (zona proasta, confort redus, etc) vor reusi sa le vanda, si multi chiriasi vor reusi sa devina proprietari, si vor afla cu ocazia asta ca nu e nicio fericire sa fii proprietar de cotet in cartiere dormitor.
Publicat la data de 3.6.2009, ora 10:42 am
verbul scris de tine “a cobora” se scrie de fapt “a cobori”
Publicat la data de 3.6.2009, ora 10:44 am
de acord ca cei eligibili pentru un credit de 60.000 de euro vor face presiuni mari pentru a cumpara de acesti bani o locuinta cat mai mare intr-o zona cat mai buna (eu asa as face) si cu siguranta ca aceasta va pune ceva presiune pe pret
dar, avand in vedere ca ponderea locuintelor din programul prima casa este sub 5% / an, nu stiu cata influenta directa va avea
succes
Publicat la data de 3.6.2009, ora 11:04 am
Motivele pentru care influenta asupra preturilor va fi extrem de mica sunt corecte (am scris despre aceasta chestiune aici). Dar intr-adevar problema este a banilor noi intrati in piata, cum bine remarca cineva mai sus. Operatorii din piata imobiliara considera ca o suma noua intrata in piata genereaza 3-5 tranzactii. Cererea solvabila era, inainte de inceperea crizei, circa 15% din cererea totala. Acum este la nivel de 2-3%. Cum cererea totala este considerata a fi in jur de 1 mil.unitati locative, inseamna ca cele circa 17.000 credite generate de programul Prima casa ar putea conduce la cresterea cererii solvabile. Numai ca nu prea se va intampla asa. Scaderea dobanzii data de garantia de stat va fi compensata de micsorarea avansului la 5%, asa incat conditiile de eligibilitate (legate de gradul de indatorare) vor ramane cam aceleasi. In concluzie, cred ca programul in discutie va avea drept consecinta o incetinire a scaderii preturilor si un efect psihologic. Atat.
Publicat la data de 3.6.2009, ora 11:16 am
Eu cred ca este doar o manevra electorala ( ceva gen 50% marire lefuri la profesori de anul trecut). Oricum la cum se misca lucrurile la noi vor lungi ciorba asta trista pana la toamna, pentru prezidentiale.
Publicat la data de 3.6.2009, ora 11:21 am
Dupa cum ai analizat situatia nu prea ai trecut prin Bucuresti.
Aici toata lumea vrea sa se mute ca sa beneficieze de “mecca” salariilor.
Presiunea pe preturile din zona centrala si ultracentrala este inexistenta pentru ca nimeni nu vrea sa vanda. Cine are o astfel de casa are si bani si stie ca va valora mult orice s-ar intampla. De exemplu, un prieten avea 100000 Euro cash si a stat 4 luni pana sa apara un apartament de 2 camere la vanzare in Dorobanti.
Cu chiriile…..la fel: daca gasesti o garsoniera decenta sub 350 Euro esti norocos. Nu stiu unde ai vazut tu scaderi de 50% la chirii fata de anul trecut.
In concluzie preturile vor creste pentru ca se vor tranzactiona numai apartamente low quality si care in mod normal nu s-ar vinde la preturile respective, ci mult mai jos.
Publicat la data de 3.6.2009, ora 1:59 pm
mai informeaza-te in legatura cu chiriile in bucuresti. au scazut destul de puternic
fata de anul trecut. de la 350 euro anul trecut au cobarat intre 250-300 euro, si aici
ma refer la cele renovate. eu stau intr-una renovata pe care plateam 250 si acum am renegociat la 225 (drumul taberei).
probabil esti de la vreo agentie sau vreun bisnitar de doi lei. v-a cam luat pravalia foc, asa si trebuie la astfel de nesimtiti care vor sa traiasca facand specula.
Publicat la data de 3.6.2009, ora 2:26 pm
si eu am renegociat de la 500 la 450 eur, dar tot ma mut la 350 eur (daca nu imi lasa el la 350 incepand de luna asta
)
chiriile in bucuresti scad, nu va lasati fraieriti
succes
Publicat la data de 3.6.2009, ora 2:48 pm
si eu stiu destui care si-au scazut chiria; la mine scaderea propusa a fost de la 350 la 300; dar oricum am renuntat – facea cam 250; inca nu e inchiriata garsoniera aia;
interesant este ca pe acea scara (bloc in Tineretului de 10 etaje de garsoniere) erau 10 garsoniere cu 0 persoane la intretinere; am stat 2 ani in acel bloc; nimeni nu statea in ele; sunt foarte multe apartamente in care nu sta nimeni; luate ca investitii probabil; atata timp ca proprietatea nu costa mai nimic aceasta situatie nu se va rezolva; sa fie impozit ca afara ~ 1% din valoare si atunci se va corela puterea de cumparare cu pretul caselor; pana atunci vom avea piata asta haotica…
Publicat la data de 5.6.2009, ora 3:01 pm
Draga George,
Bucurestiul tau nu este si Bucurestiul nostru
. Am 3 colegi de giob care s-au mutat la chirii mai ieftine in exact aceleasi zone, unul chiar in aceaisi scara 
. Si scaderea chiriei este de 40% fata de vara trecuta. Daca discuti de un contract pe TL si mai dai si 3 luni avans scaderea se apropie vertiginos de 50%.
Cat despre amicul tau … well e “economically challenged” (sa stai 4 luni cu banii aia blocati, si sa-i “investesti” intr-un apartament de unde poti sa scoti un randament minim, …) you get the picture.
Ma indoiesc ca o sa creasca/stagneze preturile la apartamentele de pana in 60k. Insa vor scadea la cele de peste 60k pentru ca vei avea situatia in care cei cu ap de 3 camere vor sa vanda ca sa-si minimizeze pierderile. (btw in acest moment chiria de la 3 camere nu prea mai acopera nici 50% din rata unui ap. de 3 cam cumparat cu peste 100k)
Mult noroc (cu ce viziune ai macar noroc sa fie ca succes-ul vine mai greu)
Publicat la data de 3.6.2009, ora 11:40 am
De curios, te du in Timisoara si intereseaza-te sa vezi ca toti vanzatorii au urcat pretul asa dupa ureche. La OMV erau niste agenti imobiliari care isi frecau mainile ca isi vor schimba masina anul acesta.
Oameni care incepusera sa creada ca apartementul lor cu o camera are valoare cam 35K , dint-odata se-coarda ca 45 ei nu-l dau.
Publicat la data de 3.6.2009, ora 6:06 pm
Foarte corecta observatia!
Am ras bine astazi cand am vazut ca apartamentele care saptamanile trecute costau 50.000 EURO (in Publitim) saptamana asta costa peste 60.000. Intreband pe la Notariate am aflat ca e in continuare liniste pe segmentul vanzari-cumparari.
Prea mult televizor!
Publicat la data de 3.6.2009, ora 11:45 am
Parerea mea:
Programul “Prima casa” este inteligent si tine pana la alegeri; el actioneaza psihologic/manipulator:
1) da impresia ca exista preocupare si interes pentru popor (doar e an electoral)
2) da sperante proprietarilor ca preturile nu vor cadea mai mult si astfel se spera in pastrarea preturilor pana la revenirea economiei sau macar pana la alegeri; dupa luarea voturilor pt. inca un mandat de 5 ani, nu mai conteaza poporul (doar stim asta) – poporul va conta peste 3 ani abea la urmatoarele alegeri; probabil criza va trece cat de cat sau se va fi stabilizat
Efectele sale directe sunt nule, asa cum s-a demonstrat mai sus.
Ceea ce nu se intelege este ca nu mai sunt bani in piata cat sa faci o noua isterie imobiliara:
1) cei interesati au deja destule credite
2) cei interesati nu mai sunt eligibili
3) cei interesati sunt platiti in lei si preturile in lei sunt tot acolo (unde e scaderea?)
3) cei interesati au devenit mai precauti – salariile nu mai cresc si n-au trecut decat doi ani de boom economic; multi sperau la macar 30 de ani de boom
4) cei interesati s-au prins ca de fapt piata imobiliara e bazata pe teoria nebunului si are cicluri; ca vin vremuri mai bune si vremuri mai proaste; si ca nu e bine sa te prinda vremurile proaste fara economii si cu credite imense
Partea buna este ca piata se maturizeaza; adica CUMPARATORUL se maturizeaza. Dezvoltatorul va trebuie si el sa se maturizeze; sper sa fie un moment de cotitura si poporul asta sa inteleaga ca trebuie sa evalueze; sa nu se mai repeada; sa stea cumpatat si sa mai si gandeasca inainte de a actiona. Sa nu creada tot ce se zice la TV; e anormal ca oameni cu scoala multa sa creada ce le zice orice pusti la televizor care n-are nici un fel de experienta de viata.
Publicat la data de 3.6.2009, ora 12:51 pm
wow, foarte bun comentariul, singurul meu regret este ca nu l-am scris eu
)))))))))
succes
Publicat la data de 3.6.2009, ora 1:24 pm
Un alt aspect important pentru piata imobiliara pe termen mediu este urmatorul: “Din 2008 vor absolvi liceul primele genera?ii n?scute dup? 1989. Acest lucru este important nu numai din punct de vedere cultural – primii cet??eni români care nu au tr?it deloc în comunism devin adul?i -, dar ?i din punct de vedere social ?i economic: genera?iile n?scute dup? 1989 sunt mai pu?in numeroase. În timp ce în 1989 s-au n?scut 369.000 de copii, în 1990 num?rul de nou-n?scu?i a fost de 314.000, în 1991 – de 275.000, iar în 1992 – 260.000. ”
Articol scris pe 16 nov 2007 si-l gasiti aici:
http://www.adevarul.ro/articole/2007/declinul-demografic-loveste-si-universitatile-in-2008.html
‘Problema’ pietei imobiliare este ca aceasta scadere a cererii vine fix peste aceasta lipsa de incredere in piata, in economie.
Publicat la data de 3.6.2009, ora 11:53 am
“Insa, sunt absolut convins ca avand in buzunar 60.000 de euro, clientii vor pune presiune pe preturi in sensul ca vor dori sa cumpere cu acesti bani un apartament cat mai central.
Astfel, preturile de peste 60.000 vor scadea in jurul acestei sume iar proprietarii apartamentelor mai prost amplasate vor fi nevoiti sa vina cu oferte “promotionale” pentru a contracara scaderea preturilor in zonele semi-centrale (nu discutam de zonele centrale si ultracentrale). ”
Publicat la data de 3.6.2009, ora 3:19 pm
Omu’ nici nu discuta de zonele centrale si ultracentrale… astea-s investitii grele… pe zeci… eh… pe sute de ani.
Secolul vitezei n-a fost prea strasnic pentru imobiliarele romanesti, iar in secolul bulei accelerate deja am avut un PEAK MONDIAL. Totusi, niciodata nu se stie ce va fi in secolul… urmator.
Publicat la data de 3.6.2009, ora 11:57 am
Ce inseamna ca in trecut preturile au crescut dincolo de orice calcul economic? Preturile au crescut exact atat cat au dictat conditiile pietei. De ce nu au crescut de 3 ori pe atat? De ce nu au crescut numai pe jumatate? Fiindca au crescut exact cat s-a considerat ca poate fi eficient. Aici anticiparile au avut un rol important.
Acum, una e sa spui ca multi au avut anticipari gresite, alta e sa spui ca preturile au crescut dincolo de orice calcul economic. Din paragraful scris cu rosu reiese ca preturile se misca complet aiurea, ca ne putem astepta la un haos in continuare. Atunci de ce sa nu stabileasca un expert preturile, ca sa fim mai siguri?!
In afara de aceasta consideratie, cred ca ZET a pus punctul pe i. Este pur si simplu “dincolo de orice calcul” sa sustii ca incurajarea cererii duce la scaderea preturilor (in medie, se intelege)!!!
P.S. Sper ca nu te deranjeaza comentariul meu mai mult decat m-a deranjat pe mine articolul tau!
Publicat la data de 3.6.2009, ora 12:11 pm
@ANL: este posibil ca numarul locuintelor ANL ce vor fi vandute sa fioe mai mic decat cel mentioant de mine, insa cred ca statul ii va ajuta pe chiriasi sa isi cumpere apartamentele pentru ca in felul asta mai incaseaza ceva bani la buget.
( 
( 
( 
(
@Stefan: preturile apartamentelor nu va creste datorita acestui program. Cel mult le va incetini scaderea.
@Alex: corect, dar diferenta aia trebuie sa vina de undeva. Pana acum venea din creditare. Acum de unde vine?
@Zet: am spus ca poate scadea preturile, nu ca le va scadea. Ideea este una singura – in ultimele luni, tranzactiile au scazut extrem de mult pentru ca lumea nu are bani si mai mult, s-a imprimat un trend negativ pietei, trend care nu poate fi schimbat de la o zi la alta. Cine are acum 60.000 de euro in buzunar face regulile. Au fost speculatori care au dus preturile sus in anii trecuti, ce te face sa crezi ca nu vor exista speculatori care sa traga acum preturile in jos?
@Radu: cererea solvabila este aproape invizibila daca o raportam la cererea totala iar cele 17.000 de credite nu reprezinta mai nimic. Mai mult, asteptarile consumatorilor sunt extrem de negative (vezi studiul mentionat) asa ca piata nu se poate duce decat in jos. Dupa cum ai spus, acest program poate CEL MULT sa arenueze scaderea preturilor, insa nu va intoarce trendul.
@George: toate ziarele scriu despre scaderea semnificativa a chiriilor, nu trebuie sa mergi in Bucuresti pentru a verifica asta. Scad chiriile la spatii comerciale, de ce nu ar scadea si la apartamente?
@Ovidiu: da-mi te rog voie sa rad. Atunci cand vanzatorul creste pretul de la 50 la 60, eu pot scadea oferta de la 40 la 30. Tranzactia nu se realizeaza dar care va fi pretul pietei? 60 sau 30?
@ Alexandru: foarte bun comentariul tau, 100% de acord
@Olandezu:
Publicat la data de 3.6.2009, ora 12:18 pm
Programul Prima casa e o mare sfaraiala / fasaiala.
Celui care imi va spune de ce nu si-a reluat Japonia cresterea economica in deceniul ’90 cand dobanda bancii centrale ajunsese aproape de 0 (deci banii era mokasao) dar o sa reia ciolo-Boc ruleta imobiliara dand bani cu 5% pentru ca lumea sa cumpere case mult supraevaluate, ii dau primiu Nobil pentru economie. Si lui Boc ii dau premiul economic al Agariciului “Aviara Gripa”.
Pur si simplu e o masura iesita din niste creiere cu IQ foarte redus, spre genunchiul broastei, spre bucuria altor creiere cu IQ la fel de redus, tot spre genunchiul broastei. Se vor convinge repede. Iar pe cei care nu cred ii invitam calduros sa se incoloneze 2 cate 2 si sa stea la coada la “Prima casa”, da’ sa aiba grija sa nu se impunga… sa ajunga la toata lumea.
Publicat la data de 3.6.2009, ora 12:21 pm
@Bogdan: in mod normal, o crestere a cererii nu poate genera scaderea preturilor insa sa nu uitam ca piata imobiliara romaneasca este una extrem de speculativa iar informatiile sunt extrem de contradictorii. In ultimele luni tranzactiile au fost sporadice iar bancile practic au incetat creditarea. In aceste conditii, cei care vor avea 60.000 in buzunar (putini, doar 17.000 de oameni) vor putea pune presiune pe preturi in sensul de a primi mai mult la acelasi pret.
Daca cei 17.000 de clienti vor determina acum o crestere a pretului, ce se va intampla dupa ce aceasta cerere suplimentara va fi satisfacuta? Vor scadea preturile la loc? Programul acesta creste artificial si temporar cererea solvabila in timp ce fundamentele economice raman extrem de precare.
In plus, dupa cum am mai mentionat, trendul principal al pietei este unul negativ, iar 17.000 de tranzactii nu il vor schimba
Publicat la data de 3.6.2009, ora 12:24 pm
Amuzant articol, iar daca il citim ca pe un exercitiu de sofistica trebuie sa recunosc ca e reusit.
Simpatica e mai ales urmatoarea fraza: “cererea nu va creste doar pentru ca bancile vor pune in mainile a catorva mii de potentiali clienti o suma de pana la 60.000 eur, ci va determina o fortare a pietei de catre cumparatori [pentru scaderea preturilor]“.
Intr-adevar, cererea nu va creste doar pentru ca mult mai multi dobandesc acces la resurse finaciare (ce infantilism sa crezi asta…). Probabil ca majoritatea dintre imprumutatii eligibili vor fi dezgustati de veracitatea vanzatorilor si isi vor cumpara fie locuri de veci in vederea unei probabile sinucideri-protest fie pur si simplu nu vor accesa creditul pus la dispozitia lor printr-un program absurd, anormal si discriminatoriu.
Iar daca totusi vor fi vreo 16.000 de persoane care sa ia un credit garantat de stat (statul nostru iubitor si bun ca un tata/bunic/unchi/etc.) ei nu vor impinge preturile in sus ci din contra, vor forta piata cu virilitate si staruinta catre niveluri tot mai reduse ale preturilor. Pentru ca toti cumparatorii, fiecare individual dar intr-un deplin acord cu ceilalti, vor repeta constant vanzatorilor: “avem bani si am putea cumpara ce ai de vanzare; dar, vezi matale, e scump, foarte scump, dincolo e mai ieftin”. Pana cand vanzatorii, persuadati de mii si mii de voci care le amintesc constant ca au asteptari nerezonabile, vor constientiza absurdul economic al situatiei si vor accepta, intr-un tardiv dar totusi binevenit gest de penitenta, sa reduca preturile.
Ce pacat, khris, ca articolul tau e doar un exercitiu de imaginatie si de argumentare falacioasa…
Publicat la data de 3.6.2009, ora 12:35 pm
@rrradu: repet intrebarea de mai sus: ce se va intampla cu preturile cand cei 17.000 de cumparatori vor fi cumparat ce aveau de cumparat? Cresterea cererii este artificiala si temporara deci la fel va fi si o eventuala crestere a preturilor.
Pe de alta parte, nu ai sa vezi pe acest blog articole neargumentate insa daca altii vin cu argumente prin care sa imi demonstreze ca gresesc, ma bucur. Nu sunt detinatorul adevarului absolut dar acum mi se pare evident ca cei care spera la o crestere a preturilor, gresesc. Asa cum si tie ti se pare ca eu gresesc
Publicat la data de 3.6.2009, ora 1:18 pm
De cand chiriasii ANL au venituri sa acopere un credit – chiar si cu dobanda preferentiala. ANL parca acorda o locuinta persoanelor/famiilor defavorizate. Ce fel de persoana/familie defavorizata este aceea care are acum un venit de 800-1200EUR lunar (calculele le-au facut altii prin diverse ziare si site-uri ptr credit) – sa acopere un credit. In provincie la un astfel de salariu te incadreze peste patura de mijloc – fiind un venit foarte mare chiar si cumulat la doua persoane. Chiriasiilor ANL care ocupa o locuinta si se incadreaza la un credit imobiliar ar trebui sa li se ceara sa elibereze locuintele ptr cei nepastuiti care inca asteapta pe liste. ANL ar trebui scos – inca din proiectul de lege. Cei care au bani cash ar trebui mai intai sa faca dovada provenientei lor si sa fie confruntati cu declaratiile si documentele depuse in faza premergatoare atribuirii – astfel sa se descopere falsurile.Masura se doreste a fi una care sa imbunatateasca situatia economica. Nu-i destul ca astia cu bugetul au blocat economia – toata lumea se plange de facturi neplatite. ANL va lua bani si pana se vor apuca sa construiasca din nou cu banii colectati din vanzarea locuintelor – va dura o vesnicie iar banii vor disparea treptat. Probabil prin 2020 vor gasi de cuviinta sa spuna ca dupa gasirea de noi terenuri si eliberate de primarii, studii facute, licitatii etc – se vor putea incepe lucrarile insa intre timp banii s-au epuizat pe studii.
Publicat la data de 3.6.2009, ora 1:22 pm
in urma cu cativa ani s-a dat in folosinta un imobil ANL in Timisoara. Imediat ce proprietarii s-au instalat, au inceput sa apara in parcare o gramada de masini straine iar acum nu mai ai loc de ele. Concluzia: desi exista si cazuri cu adevarat sociale, unii au prins un asemenea apartament fara sa aiba de fapt dreptul. In aceste conditii, se vor gasi cumparatori, mai ales ca preturile vor fi mici
Publicat la data de 3.6.2009, ora 1:23 pm
“Am 33 de ani, locuiesc in Timisoara si sunt de formatie economist.”. Da-mi voie sa spun doar atat: Oh My God!
Publicat la data de 3.6.2009, ora 2:08 pm
Khris, I’m a fan of yours, ca sa spun asa, si un cititor constant. Imi place modul clar in care iti expui ideile si mai ales grija pentru argumentarea lor.
Articolul de fata nu face exceptie, dar, spre deosebire de altele, mi s-a parut ca incearca sa justifice – in baza unui argument surprinzator, tre’ sa recunosc – o ideea evident falsa. Let me explain. Titlul articolului este “Va genera programul Prima Casa o crestere a pretului la apartamente? Poate mai degraba o scadere…”. Deci, ideea pe care am inteles ca o sustii poate fi formulata pe scurt astfel: programul guvernamental, luat izolat, are ca efect scaderea preturilor. Evident, nu negi faptul ca influenta programului urmeaza sa se combine cu celelalte forte din piata, generand impreuna cu acestea o dinamica a preturilor ce poate fi atat pozitiva cat si negativa, in functie de directia rezultantei.
Dar, lasand la o parte a doua discutie, mi s-a parut f interesant modul in care ai incercat sa argumentezi ideea principala, despre care common sense spune ca este (evident) eronata – respectiv, ideea ca punand EUR 60k la dispozitiaunui numar de 16-17.000 de persoane, preturile vor scade in loc sa creasca. Motivarea, daca am inteles corect, se bazeaza pe premiza ca cererea rezultata in urma programului se va indrepta catre oferta care prezinta cel mai bun raport calitate-pret; ulterior, vanzatorii care au ramas cu “marfa” nevanduta vor constientiza vrand-nevrand ca nu cer “pretul corect”, astfel incat vor ajusta preturile (evident, in jos).
Din pacate, nu cred ca lucrurile stau asa. Pe langa motivele invocate de cei care au scris mai sus, eu as mentiona faptul ca nu toate tranzactiile la cel mai bun raport calitate-pret se realizeaza instantaneu. Asta inseamna, pe de o parte, ca vanzatorii “decenti” vor fi confruntati cu un numar tot mai mare de telefoane si vizionari, astfel incat dupa cea de-a cincea intrevedere din ziua respectiva vor fi tentati sa devina mai putin decenti si sa ceara cu 5 mii de euro mai mult (“poate da asta mai mult, ca oricum pretul anterior il obtin de la ceilalti”). Pe de alta parte, cumparatorii vor incepe sa concureaze intre ei oferind preturi mai mari atunci cand best offers incep sa se epuizeze (“Dincolo s-a vandut apartamentul cu 5 mii mai ieftin, dar daca stau sa negociez poate sa vina altul sa il ia”).
Chestia de mai sus nu e doar teorie, e o observatie a realitatii de zi cu zi. Cu atat mai mult cu cat necesarul de locuinte este in Romania muuult mai mare decat oferta existenta. Ceea ce ma face sa nu-ti dau dreptate: “prima casa” nu poate sa insemne case mai ieftine. Ieftinirea poate fi generata doar de reducerea resurselor disponibile (ceea ce s-a intamplat pana acum) sau de o marire a ofertei (ceea ce ar fi de dorit pentru viitor).
In alta ordine de idei, mie mi se pare inacceptabil ca unii sa beneficieze de cadouri din banii colectati (cu forta) de la toti ceilalti. “Prima casa” este tocmai o astfel de situatie, dar lasand aspectele morale la o parte, cred ca utilitatea economica ar fi fost mult mai mare daca garantia guvernamentala ar fi fost acordata pentru construirea de locuinte (in regie proprie sau prin dezvoltator). In felul asta presiunea pe preturi ar fi mai mica, tocmai pentru ca nu s-ar scoate de pe piata produse deja existente ci s-ar incuraja producerea de noi bunuri.
Publicat la data de 3.6.2009, ora 2:51 pm
Vor scadea sigur preturile pt apartamentele NOI! si dezvoltatorii vor sa profite din acest program, dar nu au cum cu preturile actuale. (exceptie fac garsionerele pana in 60000) In acest moment cu bani care le dai pt o garsoniera in bloc nou, poti sa iti iei 2 sau chiar 3 camere intrun bloc vechi! Tu ce alegi? E si normal sa scad cand costul pe m2 construit a scazut la 400-450 de euro. Un 800-900 de euro pe m2 tva inclus (cu tot cu terenul achizitionat) mi se pare corect pt toti. Dar ramane sa vedem…
Publicat la data de 3.6.2009, ora 3:42 pm
interesant articol si foarte interesante comentarii.
Intr-adevar, exista posibilitatea de a scadea pretul in conditiile cresterii veniturilor asa cum exista si posibilitatea cresterii cererii atunci cand preturile cresc (cele 2 paradoxuri traditionale ale cererii, Giffen si Veblen sunt doar exemple).
Foarte importanta este opinia generala: atata timp cat se asteapta o scadere a preturilor, preturile vor scadea.
Acum din graficul lui Khris se vede ca numarul de tranzactii s-a injumatatit fata de Octombrie 2007. Preturile insa nu au scazut extrem de mult deoarece multe tranzactii erau speculative acum un an.
Vanzatorii speculativi vad ca ies in pierdere (pretul de acum e mai mic decat cel dinainte de criza) si spera intr-un bull mic. Piata insa e bear si criza de-abia a inceput in Romania.
Vanzatorii incearca in continuare sa scoata un profit cat de mic asa ca tin la preturi. Caderea preturilor acum ar duce la un pret chiar mai mic in momentul in care ar incepe sa apara cererea. mentinerea preturilor chiar si pe volume f mici ar arata celor putini solvabili ca nu au ce sa mai astepte.
In conditiile unei solvabilitati ceva mai mari (cu 17k tranzactii), presiunea pusa pe preturi ar putea fi mai mare deoarece ar face rentabila concurenta (ex: nu ai de ce sa concurezi/scazi preturile cand nu exista nici un cumparator pe piata sau exista doar la valori la care iesi in pierdere dar se merita sa concurezi atunci cand ai cui vinde – acesta fiind de altfel si motivul pentru care preturile bunurilor in orasele mari sunt mai mici decat in orasele mici desi salariul este mai mare –> un paradox al elasticitatii pretului in functie de venit)
Have fun and enjoy the crisis! It’s coming:)
Publicat la data de 3.6.2009, ora 5:04 pm
Sunt din Timisoara, si sunt direct interesat sa cumpar o locuinta, prin acest program.Mi se pare foarte interesant articolul, cat si comentariile. Cred insa ca problema scaderii sau cresterii preturilor este influentata mai putin de factori economici si mai mult de factori comportamentali.Eu intentionez sa imi stabilesc initial un buget , bazat pe rata lunara acceptabila/suportabila si nu pe cati bani imi garanteaza statul. Sa zicem ca imi permit 50k. buun. Imi doresc un ap cu 3 camere in bloc vechi, care acum oscileaza intre 57 si 63 k, eu vreau sa dau 50k.scurt.. Ceea ce voi face, este sa vizitez suficient de multe apartamente in criteriul impus de mine, pana voi gasi un deal. Nu am nici cea mai mica intentie sa ma abat de la acest plan, insa intrebarea e cati vor face ca mine, si cati se vor arunca la creditul ieftin (5.5% dae e totusi ieftin, fata de ce avem si am avut in trecut), ca ce mai conteaza 10k in plus la pret ? Eu zic ca destul de multi. Preturile vor creste pe termen scurt rapid, ca un balon umflat, conform principiului romanesc”se scumpeste benzina sar toate”, si singurul factor de temperare va fi ca si acum, lipsa totala a tranzactiilor….daca NU ne aruncam. Singurul scenariu in care consider posibila scaderea din start a preturilor , este existenta unui comportament de consum educat si uniform la nivelui celor calificabili pt program. Ma indoiesc:)
Publicat la data de 3.6.2009, ora 5:25 pm
Cred ca cei care nu sunt ANL-isti nici nu se vor atinge de aceste credite.Am informatii ca tacit,bancile sfatuite deja,vor acorda creditele cu prioritate numai bugetarilor si ANL-istilor!
Publicat la data de 3.6.2009, ora 5:50 pm
Ori eu nu inteleg, ori tu sau voi: scri ca “Insa, sunt absolut convins ca avand in buzunar 60.000 de euro, clientii…”. Ai impresia ca, potrivit programului, statul roman va da cumparatorilor vreun leu din miliardul de euro imprumutuat pentru garantie? De unde o mai scoateti si pe asta, nu ma lamuresc. Cred ca este cazul sa citim mai bine legea asta…
Eu personal cred ca VA INSELATI CU SIGURANTA! Potrivit programului, NU se va da nici un leu din banii de garantie celor ce vor sa cumpere case, ci numai bancilor, in cazul in care rata lunara a casei nu este achitata si cumparatorul este falimentar… Nimeni nu o sa se trezeasca peste noapte cu 60,000 de euro mai multi in buzunar pentru ca a decis statul sa ii acorde …. garantie.
In aceasta conditie, accesul la imprumuturi GARANTATE de catre stat prin legea primei case va aduce in piata mai mult oameni cu venituri mai mici, oameni care BINEINTELES ca asteapta sa se micsoreze preturile astfel incit sa isi poata permite plati rata lunara de imprumut pentru o casa rezonabila familiilor lor. Apropos, cererea de locuinte este EXTRAORDINAR de mare si nu mica sau nula; neconcordanta dintre asteptarile potentialilor cumparatori si preturile imobilelor face ca acea cerere sa ramina in buzunar…
In conditiile in care in piata vin mai multi potentiali cumparatori de case cu preturi mici, cumparatori ce asteapta ca preturile sa se micsoreze, consider ca legea primei case poate contribui la micsorarea (si nu marirea) preturilor caselor.
@sonny: Daca casele ANL vor fi date in primul rind ANL-istilor si nu altcuiva, poate fi o aplicatie corecta a legii primei case deoarece se respecta principiul cautarii unui risc cit mai mic de neplata dupa cumparare. ANL-istii s-au dovedit buni si constanti platitori de chirie, pentru atiti ani, salariile lor sunt cunoscute, si, probabil, toti sau multi isi vor pastra posturile. O situatie foarte buna pentru acordarea GARANTIEI (atentie, si nu sumei de bani) multor dintre ANL-isti, inaintea oricui altcuiva.
Publicat la data de 3.6.2009, ora 5:57 pm
Inca un Apropos: si aceasta lege, precum si alte conditii pot si vor contribui la micsorarea preturile apartamentelor vechi, cu doua camere, in urmatorii doi ani, la 35-40 mii de dolari/apartament… Daca in aceasta perioada de timp preturile respectivelor apartamente vor atinge pretul de mai sus, dati-mi, va rog, veste. Voi cistiga pariul si o masa la Capsa. Aducatorului vestii (cu dovada), ii ofer un tort de inchetata
Publicat la data de 3.6.2009, ora 5:51 pm
Daca vrei sa accesezi acest program urmeaza un sfat…:uita-te bine,dar bine de tot in oglinda…peste 25 ani te vei uita sigur si fata ta va arata ca a unui mare fraierit…Sa dai rate 25 de ani,luna de luna ,cu frica in san tot timpul este o inconstienta mare!
Publicat la data de 3.6.2009, ora 6:05 pm
Deci, dupa cum sfatuiesti tu, in cazul in care nu poti beneficia de un imprumut de casa fara garantia statului, si in cazul in care nu poti cumpara altfel o casa, sa nu incerci sa o cumperi, pentru ca, altfel, te-ai uita in oglinda si ai observa ca ratele astenizatoare te imbatrinesc mai repede.
Este mai bine, in opinia ta, sa nu cumperi casa familiei si sa te angajezi unui program de plata, numai pentru ai fi foarte stresat sa platesti rate 25 de ani… Este mai bine, poate, sa te privesti in oglinda peste 25 de ani si sa iti para rau de ocazia si ocazii pierdute pentru tine si familia ta.
Sunt convins ca exista de mult si vor exista inca oameni mult mai maturi, daca nu ar ramine in tara numai smecherii.
Publicat la data de 3.6.2009, ora 5:54 pm
Un alt aspect foarte important in determinarea evolutie preturilor in sectorul imobiliar este cel demografic. 2009 este anul in care copiii nascuti in primii ani dupa revolutie ajung la maturitate. Sa nu uitam ca datorita legalizarii avortului, incepand cu 1990 natalitatea a scazut brusc si dramatic (nu sunt la fel de bun cercetator al statisticilor ca si autorul blogului, dar am impresia ca natalitatea a scazut cu peste 20 % in 1990).
Deci cu aproximativ 20 % mai putini majori isi incep viata sociala anul acesta. Considerand ca in general copii nedoriti ajung mai rar la facultate, putem presupune ca numarul studentilor din anul I din acesta toamna va scadea, dar nu cu 20 %. Mai ales in orasee universitare, studentii din anul I erau un factor de crestere al preturilor la chirii, si deci de crestere a randamentului unei investitii intr-un apartament vechi. Corelat cu scaderea duratei facultatii la 3 ani, putem concluziona ca avem suficiente presiuni negative asupra chiriilor incat detinerea unui apartament sa nu reprezinte “o afacere”.
Rasfoind ziarul local (Timisoara) de mica publicitate de saptamana aceasta am observat ca vanzatorii cer preturi cu aprox 10 -15 % mai mari decat saptamana trecuta. Probabil un efect al utopiei Prima Casa. Aceasta in conditiile in care datele (neoficiale) de la birourile de notari publici arata ca nu a crescut deloc numarul tranzactiilor. Acesta este un test interesant care arata ca potentialii cumparatori nu se mai “arunca” sa cumpere pe fondul unor cresteri a preturilor doar, pentru a “prinde trenul”. Neicrederea e generalizata si puternic instalata la toate nivelele pietei.
In perspectiva unei cresteri a cursului EURO la 4.5 lei/EUR, si deci a nivelului ratelor la creditele ipotecare luate de cei inspirati in 2007 – 2008, probabil sfarsitul anului va aduce noi preturi minime.
Publicat la data de 3.6.2009, ora 5:59 pm
“Din 2008 vor absolvi liceul primele generatii nascute dupa 1989. Acest lucru este important nu numai din punct de vedere cultural – primii cetateni români care nu au trait deloc în comunism devin adulti -, dar si din punct de vedere social si economic: generatiile nascute dupa 1989 sunt mai putin numeroase. În timp ce în 1989 s-au nascut 369.000 de copii, în 1990 numarul de nou-nascuti a fost de 314.000, în 1991 – de 275.000, iar în 1992 – 260.000. ”
Articol scris pe 16 nov 2007 si-l gasiti aici:
http://www.adevarul.ro/articole/2007/declinul-demografic-loveste-si-universitatile-in-2008.html
Publicat la data de 3.6.2009, ora 6:35 pm
Multumesc.
Dincolo de articolul cu pricina, nu am gasit surse statistice relevante.
Publicat la data de 3.6.2009, ora 5:57 pm
Mi-a zis mie cineva ca la blocurile aste noi,sa mai faca economii la ciment ,sa te fure adica ,au pus in pereti pet-uri din plastic
Publicat la data de 3.6.2009, ora 6:20 pm
Marcus tu trebuie sa faci astfel…uitat-te mai intai la sef, vezi daca te mai agreeaza 1-2 ani,Uita-te in buletin ,ai avea timp sa mai astepti o normalitate adevarata ,ca esti tanar.Uita-te in buzunare,nu cred ca le ai prea pline,asa ca apuca-te si mai strange niste bani ,vezi ce inseamna banul si pe urma…uita-te in oglida si vezi ce vezi…daca este un fraier acolo…renunta!
Publicat la data de 3.6.2009, ora 6:56 pm
Dupa punct, se lasa spatiu; la fel dupa virgula: lasa chiceala in pace. Trec ceva ere pina sa vorbesti, tu si cu mine, de sefi, buletine, normalitate, tinerete sau chiar pubertate si, mai ales, despre “uita-te si vezi ce vezi”, etc. Dupa cum bine mentiona cineva pe aici, daca nu ai nimic de spus, mai bine te abti, nu de alta, dar poti salva energie pentru a-ti umple buzunarele, daca nu garnisi cunostiintele.
Publicat la data de 3.6.2009, ora 6:52 pm
@khris
ai cumva o statistica a preturilor tranzactiilor imobiliare , adica din graficul tau se intelege ca in 2009 vor fi aprox 400.000 tranzactii dar ar fi interesat de stiut care e pretul mediu per tranzactie pentru a calcula realist efectele celor 1 miliard de euro infuzati inimobiliare
Publicat la data de 3.6.2009, ora 7:22 pm
Nu se face infuzie cash de un miliard de dolari in imobiliare, domnilor!
Hai sa consideram un exemplu. Daca 5% din totalul imprumuturilor imobiliare prin legea prima casa ar constitui riscul ca imprumutatorul sa nu mai poata plati ratele, garantia de stat ar plati atunci cei un miliard de dolari bancilor pentru a acoperi daunele garantate, altminteri, de stat, prin programul prima casa.
Cu alte cuvinte, cei 5% risc ar trebui fi acoperiti cu un miliard de dolari in caz de default. Daca 5% din totalul imprumuturilor generate de programul prima casa ar reprezenta un miliard de dolari, potentialul imprumuturilor prin acest program este 20 de miliarde!!!!!!!!!
Cine imprumuta? Bancile.
Pe cine imprumuta? Pe cumparatorii de prima casa care implinesc conditiile stipulate de program pentru a putea fi garantati pina la 80% din imprumut, de catre statul roman
Ce inseamna garantia? NUMAI in caz de default, statul plateste balanta imprumutului.
Primeste cumparatorul bani de la stat? NU, NU, NU.
Publicat la data de 3.6.2009, ora 7:27 pm
In privinta intrebarii tale adresate lui Khris, sunt si eu curios de parerea lui in privinta unde se foloses, ce se face cu banii de garantie, potrivit programului. Mai mult, considerind exemplul meu de mai sus, precum si statistica preturilor tranzactiilor imobiliare, sunt curios ce efect ar avea nu UN miliard de euro pe care voi credeti ca sunt infuzia in imobiliare, ci 20 miliarde potential de tranzactionare. (Se poate modifica oricind modelul, prin modificarea procentajului de risc.)
Publicat la data de 3.6.2009, ora 7:54 pm
m-ai inteles gresit , infuzia este generata doar generata de stat (prin aceasta lege) si ea vine de la banci care altfel nu stim ce ar fi facut cu acesti bani , poate i-ar fi trimis afara din tara
Publicat la data de 3.6.2009, ora 8:17 pm
Interesanta presupunerea ta in privinta riscului ca banii sa fie trimisi de banca in afara daca nu sunt cheltuiti cu mai mult.. spor in tara. Din aceste considerente programul este bun atita vreme cit impune conditii bune de calificare pentru garantie, conditii care sa micsoreze riscul de default. Deasemeni, programul este bun daca nu limiteaza accessul la orice casa, indiferent de vechime, etc, decit numai in cazul in care inspectia casei dezvaluie ca valoarea casei in discutie se va pierde brusc, in urmatorii (de determinat) ani.
Imagineaza-ti sa se faca imprumuturi pentru prima casa, imprumuturi in care numai unul din patru, sau unul din cinci, sau unul din sase numai sa dea default. Atunci, corespunzator celor 1miliard euro garantie si exemplului de mai sus, tranzactii monetare pe piata imobiliara vor fi de 4 ori, 5 ori si 6 ori mai mari, respectiv 4,5 sau 6 miliarde euro, si nu numai unul!
Poti atunci sa INCEPI sa vorbesti despre deblocare de cash, si repornirea multor industrii. Asta-i numai parerea mea, si chiar s-ar putea sa gresesc, sau nu.
Publicat la data de 3.6.2009, ora 8:48 pm
Ma intreb de ce totul se rezuma la cele 16.000 – 17.000 de tranzactii, aferente miliardului de euro. Atunci cand se va epuiza miliardul, va fi urmat de un altul si un altul, guvernul urmand sa trambiteze succesul programului. Sa nu uitam ca guvernul nu cheltuie acesti bani, ci doar garanteaza.
Din calculele facute de Pogea, care au si fost exprimate in public, doar 0,1% din creditele ipotecare au probleme. Pe motiv de criza, procentul de default ar putea ajunge la 1%, ceea ce inseamna ca statul va cheltui 10 milioane de euro. Foarte putin, si va intra in schimb in posesia unor case de care are nevoie.
Asadar, cred ca preturile se vor alinia in jurul acestui nivel exact ca in articol. Pentru inceput toate in jurul a 60.000, dupa care piata le va aseza la locul lor: 60.000 trei camere, 50.000 doua si 40.000 garsoniera, probabil.
Acest program poate fi generalizat, astfel incat prin el sa fie construite locuinte, care sa se vanda cu 850 – 900 euro metrul patrat. Un apartament cu 3 camere, de 70 metri patrati, ar costa in jur de 60.000 de euro.
Sa nu uitam, statul cheltuie foarte putin, el doar garanteaza. Iar banii pe care totusi ii cheltuie se intorc la stat din TVA, taxe notariale, impozitul pe profitul bancilor s.a. Si ramane si cu casele
Publicat la data de 3.6.2009, ora 11:38 pm
Daca riscul de default este 1%, atunci potentialul de tranzactii monetare imobiliare poate ajunge 100 miliarde euro pe baza programului prima casa, cu garantia statului oferita pe baza imprumutului de doar 1 miliard euro! Acum chiar ma intreb cit de mare este cererea/need-ul oamenilor pentru locuinte in toata tara. Ma intreb deasemeni cit prevede programul, sau daca programul nu prevede nimic in aceasta privinta, cit % este statul dispus sa tina in contul de garantie pentru a acoperi defaults.
Cind se pare ca riscul de default este DOAR 1%, va mai mirati cind se incearca din rasputeri cistigarea unui cit mai mare procentaj din piata romaneasca care cumpara multe si plateste tot si la timp? Am putea oare fructifica aceasta valoare in favoarea noastra, a romanilor, in special in Romania, daca nu chiar si peste hotare? Eu cred ca am putea.
Publicat la data de 3.6.2009, ora 11:53 pm
“Acum chiar ma intreb cit de mare este cererea/need-ul oamenilor pentru locuinte in toata tara. ” – intr-adevar asta e marea problema; si nu atat cat e cererea azi, ci cat va fi pe termen mediu/lung. De fapt nu conteaza decat cererea solvabila care mi se pare normal s-o calculam asa: un om cu salariu mediu ar trebui sa poata sa stea intr-o casa: chirie sau cumparata; altfel societetatea/statul nu-si indeplineste rolul fata de cetatenii sai: salariul mediu este undeva la 400 euro sa zicem: deci 2 pers. cu salariul mediu castiva cam 800 euro; cu o rata 1/3 din venituri la banca duce la 267 euro/luna (rata/chirie); fiind o familie tanara ar trebui macar 2 camere decomandate sa-si cumpere/inchirieze si nu chiar la marginea orasului sau cele mai proaste zone (acolo sa zicem ca stau cei cu salariul minim pe economie). Intreaba la o banca si vezi cam cati bani poti lua si cam ala ar tb. sa fie pretul mediu pe un ap. de 2 camere azi. (o variatie de 10-20% mi se pare acceptabila in functie de conjunctura emotionala a pietei; acum suntem in cadere, deci nu e avantajos pt. vanzator).
Publicat la data de 4.6.2009, ora 1:07 am
@ Alexandru Voiculescu: Aplauze! Aplauze din nou pentru remarca “altfel societetatea/statul nu-si indeplineste rolul fata de cetatenii sai”.
In contextul exemplului tau, cu 400 euro pe luna, 1/3 x salariu x 2 oameni = chirie sau rata lunara la casa = 266.12 euro poti lua o casa cam asa:
- Cu o dobinda 7 % pe an (aleasa de mine de prin niste sites)
- 30 ani viata imprumutului
=> bani imprumutati de la banca = 40,000 euro
Cu alte cuvinte, cam atit ar reiesi din calculul bazat pe supozitia facuta de tine pretul mediu al unei case cumparate de o familie medie in 2009: 40,000 euro.
Aceasta casa nu inseamna ca ar trebui sa fie nici noua, dar nici neaparat foarte veche, cit, mai degraba, locuibila, pastrindu-si valoarea in timp.
Suna plauzibil insa, datorita diferentei mari intre salarizarea medie si preturile practicate in Romania si Europa, cu alte cuvinte puterea de cumparare a euro-ului … “romanesc”, eu sunt de parere ca valoarea unui apartament de genul mai sus in Romania ar trebui sa reflecte si aceasta discrepanta concordata tot cu nevoia de cumparare si, in sfirsit, aduce pretul la sub 35,000 pentru 2009. Se poate ca nu se va intimpla, insa tot ce va fi mai sus de 40,000 cu aceeasi raport de putere de cumparare a unui salariu mediu in Romania, va aduce destabilizarea pietei, supraevaluarea imobilelor, si, eventual, o alta criza imobiliara.
Publicat la data de 4.6.2009, ora 5:13 pm
Sunt co-propietar la 2 apartamenta lasate mostenire (am 1/4 din fiecare).Am dreptul la ”prima casa?”Eu nu detin nici un apartament propietate personala 100% .Credit ipotecar nu am.Ce zic juristii despre acest caz?
Publicat la data de 4.6.2009, ora 5:13 pm
Am 30200 euro toti banii.Banca nu imi da credit deoarece fabrica unde lucrez este in restrangere de activitate.Vreau sa cumpar o garsoniera in Bucuresti ,sa caut, sa ma mut cu serviciul.Ce gasesc?Sa mai astept?Pana cand?
Publicat la data de 4.6.2009, ora 11:07 pm
Cu 30200 de euro ai toate sansele sa gasesti deja ceva decent in Bucuresti, dar pentru asta ar trebui sa fii deja in Bucuresti si sa cauti. Multi proprietari cedeaza usor daca vei raspunde “cum trebuie” la cerinta: “Show me the money!” Ar trebui insa sa vii aici si sa inchiriezi ceva pentru vreo 3 luni, apoi sa incepi sa mergi din agentie in agentie si sa programezi zilnic 2-3 vizionari.
Publicat la data de 5.6.2009, ora 1:03 am
@ vicenziu: Daca nu ai avut nici un credit ipotecar cred ca te poti califica pentru o “prima casa”. Nu inseamna insa ca, daca nu ai avut un credit ipotecar, vei obtine imprumutul si garantia cu siguranta. Nu sunt jurist.
@ catalin: de ce iti trebuie credit si bataie de cap daca poti cumpara o garsoniera cu banii ce deja ii ai? Cauta mai intii un job daca poti si cumpara garsoniera dupa ce ai semnat contractul de angajare.
Publicat la data de 5.6.2009, ora 11:24 am
Oare de ce pe internet,pe site-urile de imobiliare nu gasesti chiar realitatea?O garsoniera la 30000 euro confort 1, este greu de gasit.Cat mai trrebuie pus pentru notar,pentru agentul imobiliar,cine stie sa ma indrume?
Publicat la data de 9.6.2009, ora 12:15 am
Eu cred ca intr-o prima faza acest program ii va stimula pe dezvoltaori si speculanti sa incerce o fortare in sus a preturilor, sau macar sa mai tina un timp la pret.
Cum, intr-adevar, masura nu va avea mari efecte, scaderea va continua. Din pacate aceasta miscare va aduce o intarziere de minim 3-6 luni dupa demararea efectiva a programului.
In alta ordine de idei, cu un miliard se pot garanta imprumuturi de 2-3-4-5 miliarde. Incredibil, eu as vrea sa le iasa manevra, insa am mari indoieli.
Publicat la data de 10.6.2009, ora 6:17 pm
17.000 tranzactii ramin 17 000 daca presupunem a fiecare cumparator e un tinar fara casa care cumpara o casa noua. Realitatea din teren e diferita si fiecare vinzare/cumparare genereaza un lant de alte 2-3 upgrade/downgrade.
17 000 de tranzactii aplicat la 1 000 tranzactii sau cite sint acum pot sa faca o diferenta.
@Alexandru Voiculescu – Realitatea din alte orase dezvoltate ne arata ca e posibil ca sa se mearga pina la 70% din venitul mediu catre howsing. In aceste orase amaritii cu salarii minime stau cite 2-3 impreuna intr-un apartament cu chirie. Referitor la ce ziceai tu despre chirie, inca se cistiga decent din chirie, unde mai pui ca sint unii de au luat apartamente cu 15-20 000 care acum le inchiriaza cu 400 pe luna.
In orice caz nu o sa mai ajunga un apartament la aceeasi valoare cu o masina pt ca nu e deloc acelas lucru.
Publicat la data de 11.6.2009, ora 10:22 am
@capsunau
Situatiile anormale nu pot fi decat exceptionale. In orice caz, nu esti in masura sa spui cat o sa ajunga un apartament… pe lumea asta sunt mai multe referinte decat cele … auto.
Publicat la data de 11.6.2009, ora 10:31 am
@Capsunaru
“Realitatea din alte orase dezvoltate ne arata ca e posibil ca sa se mearga pina la 70% din venitul mediu catre howsing.”
-> realitatea arata exact cum spui dumneata (asta nu inseamna ca a fost o decizie corecta); problema este ca daca ai rate mai mult de 30%, esti extrem de vulnerabil la crize; eu nu am spus ca nu se poate (doar s-a intamplat), spun doar ca riscurile sunt foarte mari si nu e sanatos pentru piata -> se creeaza o bula in piata;
Acum este extrem de putin probabil ca pe termen mediu/scurt bancile sa mai dea credite cu descoperire de 70%, tocmai pentru ca cei care au salarii mari au primit lejer credite cu descoperire de 70%: interesant sau nu, tocmai acestia sunt cei care au cam intrat in incapacitate de plata.
Publicat la data de 11.6.2009, ora 10:53 am
@Capsunaru
“unde mai pui ca sint unii de au luat apartamente cu 15-20 000 $ (euro nu se folosea in tranzactii pe atunci) care acum le inchiriaza cu 400 euro pe luna.”
Nu trebuie sa subestimam valoarea banului in diferiti ani:
Scris la 11 nov 2008: ” Acum sase ani, salariul mediu din Bucuresti se cifra la 188 euro, in timp ce venitul salarial mediu a ajuns in acest an la 460 de euro.
In 2002, un apartament cu doua camere in Vitan costa 12.500 de euro, de peste sapte ori mai putin decat valoarea de piata din acest moment.”
400 euro/luna vei descoperi ca sunt foarte multi bani si nu cred ca multi isi vor mai permite sa-i plateasca; citeste http://www.imf.org/external/pubs/ft/scr/2009/cr09183.pdf si cauta
Memorandum Items: 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Nominal GDP (in bn RON) 289.0 344.7 412.8 504.0 531.3 568.5 634.1
Nominal GDP (in bn euros) 79.7 97.8 123.6 136.8 119.7 118.8 130.7
Unemployment rate 8.9 9.7 7.7
Daca acest curs se confirma pe 2009, pun pariu ca in 2 ani cumpar apartamente mai ieftine decat 20000 euro (cursul va fi lejer peste 6 ron/euro).
Somajul acesta pe cine crezi ca va afecta? Cat din el va fi produs de schimbarea cursului pe 2009 de la 4.2 la 4.43 apoi 4.78 pe 2010 si 4.85 pe 2011?
Astept cu interes parerea unui economist pe tema acestui acord.
Publicat la data de 8.7.2009, ora 3:13 pm
Revin la acest subiect. Momentan din cate am inteles preturile au crescut de saptamana trecuta, insa nu stiu cat de corecta e informatia.
Publicat la data de 27.7.2009, ora 8:20 pm
Follow up: http://www.evz.ro/articole/detalii-articol/860887/Locuintele-cu-doua-camere-s-au-scumpit/
Publicat la data de 27.7.2009, ora 8:24 pm
s-au scumpit in asteptarea clientilor primei case, dar deocamdata, numarul acestora este cam mic
http://khris.ro/index.php/07/2009/prima-casa-un-succes-care-intrece-si-cele-mai-pesimiste-asteptari/
mai vorbim peste 2-3 luni