Proprietarii de imobile nu cedeaza
26.6.2009 
Cristian Orgonas 
Categoria: Cei de la Romania Libera au facut un experiment prin care au vrut sa vada care mai este starea de spirit pe piata imobiliara bucuresteana.
Astfel, au dat un anunt intr-un ziar de mica publicitate care suna asa “Ofer 60.000 de euro, plata pe loc, pentru apartament/casa in Bucuresti cu minimum doua camere, imbunatatiri, zona buna” si au asteptat telefoanele proprietarilor. Ce s-a intamplat puteti citi aici.
Mi-am dat si eu cu parerea din postura de “analist imobiliar” 
Am 33 de ani, locuiesc in Timisoara si sunt de formatie economist.
Publicat la data de 26.6.2009, ora 9:57 am
Atata timp cat proprietarii isi permit costurile cu imobilele pe care le detin si nu identifica oportunitati de utilizare cu randamente satisfacatoare a banilor obtinuti din vanzare imobilelor, este logic sa tina de pret. Cand spun costuri ma gandesc la cheltuieli de intretinere, impozite si taxe, eventuale rate bancare, etc…
Publicat la data de 26.6.2009, ora 10:12 am
vor ceda ei pana laurma, stati linistiti
cei care nu cedeaza sunt cei care au primit apartamentele pleasca la inceputul anilor `90
cei care au investit, vor ceda, pentru ca nu vor avea incotro
toata lumea incearca (inca) sa creeze impresia ca lucrurile nu stau chiar asa de rau si ca ele se vor imbunatati repede (este an electoral), dar, desi sunt convins ca lucrurile vor merge MULT mai bine, sunt constient ca inca nu am atins fundul sacului (preturile reale ale imobilelor)
de acum incolo se va vedea cati dezvoltatori au cu adevarat spirit antreprenorial si stiu sa faca un plan de afaceri si sa isi asume riscuri [ca daca preturile cresc cu zeci de procente de la an la an, orice cioban poate sa faca afaceri imobiliare]
succes
succes
Publicat la data de 26.6.2009, ora 10:32 am
Piata imobiliara inca nici nu a inceput bine sa scada. Mai discutam dupa un an, doi de scaderi cand lumea incepe sa inteleaga ca preturile din 07-08 nu se mai intorc in viata generatiei astea.
Publicat la data de 26.6.2009, ora 10:35 am
Daca mult mai multe din aceste apartamente ar fi fost cumparate fara credit la banca, decit mai degraba cu banii strinsi la ciorap, este clar ca orice lege bancara din lume nu le poate executa pentru rata neplatita.
Cind ai strins cu greutate (…) din cei $400/luna salariu mediu pe economie un 75000 euro ca sa iti cumperi un…. apartament de 3 camere, iti vine greu sa intelegi ca piata se schimba si economiile iti scad ca la 75 de ani fara viagra!
Apropos, 75000 euro se pot stringe cu deposit de $400/luna in …….19.66 ani, adica fara sa maninci, sa te imbraci, si alea! Coincidenta?Ha, ha!
Avind rate la banca se pare ca “proprietarul” ar ceda mai repede casa si s-ar face mai mare circulatie de bani, deblocaj, in care riscul bancii ar fi platit de conditii mai grele de acordare a imprumutului (facut deja) si cresterea ratelor (done): vi se pare ceva cunoscut?
Cind rosiile se vind cu 20 lei kilu’ si apartamentele de trei ori mai scump decit ar trebui, dupa ce au fost platite cu bani strinsi la ciorap pe dupa taxe, toate timp de 20 de ani, cum credeti ca se va schimba piata, repede?
Publicat la data de 26.6.2009, ora 10:40 am
bun articolul. nu mi-a placut de tine in postura de analist imobiliar(consider ca nu cunosti piata) si am si o observatie…spui ca, daca reporterul a oferit 50.000 si vanzatorul tine pretul la 100.000, piata e la 50.000…fals…atat cererea cat si oferta sunt false in cazul acesta si nu se intalnesc pentru a contura pretul…in cazul in care apartamentul era vandut, pretul la care se facea tranzactia era pretul pietei si nu cel oferit…
acum, eu ce sa cred…ca participa si Rl la blocajul imobiliar prin sugerarea faptului ca preturile sunt tinute sus de vanzatori? oare care o fi pretul pietei ca eu nu am mai auzit de tranzactii in perioada asta (tu cu cat stii ca se cumpara?) lasand la o parte ofertele si cererile netranzactionate…numa bine!
Publicat la data de 30.6.2009, ora 3:53 pm
Daca piata este formata din cei doi atunci pretul e la 50.000 pt ca numai atati bani sunt pe piata. Degeaba ceri tu 100.000 daca nu sunt bani. Iar dupa ce s-a intamplat cu bancile sa vad desteptul care isi face credit in urmatorea perioada. Bineinteles vorbesc despre oameni care stiu sa citeasca un blog nu de maimute care stiu numai sa se uite la televizor…
Publicat la data de 26.6.2009, ora 12:27 pm
Misu are dreptate legat de piatza si pretul pietei… nu pretul oferit face piata ci tranzactia! Dra trebuie sa-l contrazic la capitolul Khris – imobiliare, uitate pe analizele mai vechi si ai sa vezi maiestrie in analiza pietei imobiliare…
revenind la subiectul articolului:
2. Exista limite economice sub care nu pot scadea preturile, adica, vinzi in pierdere, dar cat de in pierdere, personal consider ca unii dezvoltatori o sa se reorienteze catre chirii sau un sistem de “leasing” in care locuiesti in apartament si platesti si rata in paralel, am vazut prin Cluj cateva oferte de genul asta (e drept ca toti vorbeau de o perioada “pana se deblocheaza creditarea”), dar cei nevoiti sa vanda mult sub nivelul investitiei cred ca vor prefera sa raman pe profit chiar daca tranzactia se amana peste 10-15 ani.
3. Bancile care ar “trebui” sa deblocheze creditarea nu au cum sa o deblocheze pana nu se stabilizeaza piata, care nu se va sabiliza pana nu incepe tranzactionarea puternica, deci e un cerc vicios… bancile vor prefera sa ramana pe credite de nevoi personal cu expunere mai mica si profit mare (acest tip de credit atrecut pe locul II d.p.d.v. al bancilor datorita creditelor imobiliare care [pareau ca] aveau un grad de risc mai scazut). Iar cumparatorii se vor orienta catre ceea ce era SUA acu’ cativa ani… am masina tare, electronice, toate cele… dar stau in chirie.
Publicat la data de 26.6.2009, ora 1:21 pm
ma uit pe analizele imobiliare de cand au fost publicate, la multe dintre ele cu comentarii de lauda, dar nu am ramas niciodata cu impresia ca, la nivelul pietei din ro, ar detine informatii “din piata”. analiza unor baze de date care de cele mai multe ori sunt imperfecte, asa cum recunoaste si khris, ma satisfac pana la un anumit punct, in interventia la Rl a depasit acel punct, intrand in detalii pe care eu, din ce am citit pe acest blog(mai tot), nu cred ca le cunoaste…ma refer la realitatea din piata…realitatea din punctul ala in care se intalnesc cererea cu oferta…realitate care nu este pozata in nici o baza de date credibila
Publicat la data de 26.6.2009, ora 2:34 pm
Realitatea e lipsa cererii solvabile.
Poate in strada dai de doi tigani care tocmai au aranjat ceva marfa si vor sa-si albeasca banii, dar asta nu e realitatea din piata.
Publicat la data de 26.6.2009, ora 2:48 pm
Ma intreb de ce (aproape) toti va referiti la pretul cu care vand dezvoltatorii/speculantii imobiliari. Oare statisticile de care eventual dispuneti v-au condus la concluzia conform careia aportul numeric al celor care – dintr-un motiv sau altul – isi vand propria locuinta este nesemnificativ prin comparatie cu numarul locuintelor oferite de cealalta categorie, cei care au “imobiliarele” drept profil al afacerii?
Publicat la data de 26.6.2009, ora 3:20 pm
cineva spunea odata (nu mai stiu pe unde am citit) ca 9 din 10 apartamente vandute la noi sunt vandute de catre speculanti.
Publicat la data de 26.6.2009, ora 7:46 pm
De-acuma ne bazam pe hearsay? Chiar si asa: aceste “apartamente vandute de catre speculanti” de unde provin? Daca nu ma inseala memoria, speculantul este (prin definitia speculei) un comerciant care cumpara la un pret mai scazut pt a revinde cu un pret mai mare. In ACEST caz de unde cumpara? De la dezvoltatori? Mira-m-as! Si m-as mai mira si daca ar avea capitaluri importante de investit in aceasta afacere, astfel incat sa tot cumpere pana sa inceapa sa revanda cand devine piata mai favorabila lor – asadar apartamentele vamdute de ei nu sunt tot apartamente vandute in principal de catre proprietari, dar apartamente care au mai trecut prin inca “o mana”? A propos de aceasta explicatie atat de lunga: daca speculantul revinde apartamentul cumparat de la altcineva, proportia apartamentelor vandute de ei nu poate depasi “unul din doua” MAXIMUM: la o vanzare vand ei, iar la una le-o vinde lor fostul proprietar (indiferent daca cumpara apartament nou de la dezvoltator sau apartament “vechi”, deja folosit o perioada, de la fostul locatar). Exceptie ar putea face doar cazul in care speculantii (oare ar fi fost mai corect sa fi spus “speculatorii”?) si-ar vinde DE REGULA intre ei apartamentele, dar TARE m-ar mira ca IN MEDIE un apartament sa “treaca” pe la cate un “sir” de 5-6-8 speculanti inainte de a fi cumparat de viitorul locatar – si doar in ACEST caz proportia indicata de dumneata ar fi respectata. Sau o mai fi vreun caz pe care sa-l fi scapat eu din vedere? Comunicati-mi-l, va rog!
Publicat la data de 26.6.2009, ora 3:45 pm
Proprietarii de imobile nu cedeaza deoarece nu ii costa nimic sa tina apartamente goale (nevandute, neinchiriate). Daca ar trebui sa plateasca impozite zdravene pentru proprietatile care sunt blocate in afara pietei cred ca s-ar mai schimba un pic foaia.
Un alt aspect care ma enerveaza e usurinta cu care mai toti avanseaza pretul de 1000 euro/mp drept acceptabil sau chiar “super-oferta” atat pentru apartamente in blocuri noi, cat mai ales pentru cele vechi. Fratilor, in conditiile in care venitul mediu in Romania e de vreo 300 euro pe luna, orice pret peste 500 euro/mp este deja scump, iar 1000 euro/mp si peste se incadreaza la piata de lux.
Publicat la data de 26.6.2009, ora 10:52 pm
“…nu ii costa nimic sa tina apartamente goale (nevandute, neinchiriate)”? Crezi? Te-ai interesat vreodata cat costa cheltuielile de bloc pt un apartament nelocuit? (lunar, nu anual).
In alta ordine de idei, sunt foarte curios sa aflu mecanismul conform caruia ai stabilit dumneata ca 1000 e in categoria lux si ca, daca bine am inteles eu implicatiile tacite ale afirmatiei dumitale, 500 inca nu e scump, si mai ales CUM asnume se leaga aceste afirmatii cu “venitul mediu de vreo 300 lunar” (nu pe luna, ci pe terra). Atentie: la aceste afirmatii, spre deosebire de prima, nu te-am contrazis, ci doar am cerut lamuriri. Si a propos: venitul mediu chiar e de “vreo 300″, nu-i mai degraba pe langa 450? Ne ajuta cineva mai exact informat?
Publicat la data de 29.6.2009, ora 10:34 am
Conform Comisiei Nationale de Prognoza (vezi site cnp.ro) salariul mediu brut estimat pe 2009 este de 1633 lei (aprox 400 euro). Daca scadem impozitul din el o sa vezi ca net-ul este undeva pe la 1300 (aprox 300 euro).
Legat de prima ta intrebare, din cate stiu eu costurile cu un apartament nelocuit (2-3 camere – apt vechi intr-un cartier oarecare) sunt:
1. impozitul (care e neglijabil)
2. intretinerea pentru o persoana (daca apt respectiv are contorizare individuala pentru apa si pentru incalzire sau daca are centrala proprie atunci si aceasta este neglijabila, de ordinul a cateva zeci de lei pe luna.
Publicat la data de 29.6.2009, ora 10:54 am
@hash – de acord ca proprietatea nu costa mai nimic in Romania (sunt simbolice costurile)
- eu sunt pentru introducerea impozitului de 1% pe valoarea proprietatii (cum este in multe tari din vest); nu stiu cum s-ar putea face aceasta evaluare anuala, dar la un moment dat sigur se va introduce
- obligativitatea proprietarilor sa-si renoveze casele, blocurile la un anumit numar de ani, sa intretina spatiile verzi aferente, comune etc…
Cred ca asa ar ajunge sa fie proprietar fiecare pe ceea ce isi permite; de asemenea cred ca valoarea proprietatilor ar mai mai corelata cu puterea de cumparare.
Publicat la data de 29.6.2009, ora 11:22 am
@alexandru voiculescu – e evident faptul ca in Romania, ca proprietar, nu prea ai nici mari obligatii si nici mari costuri (comparativ cu restul Uniunii Europene) – de unde rezulta exact ce spui tu – multi sunt proprietari pe imobile pe care in mod normal nu si le por permite.
Corelarea preturilor cu puterea de cumparare nu poate veni decat natural, atunci cand piata va ajunge la maturitate – cat timp caracterul speculativ este predominant n-o sa vedem asa ceva…
Publicat la data de 29.6.2009, ora 11:44 am
@hash – procesul de maturizare este interesant pentru mine; imi este necunoscut in urmatorul sens; ce inseamna piata imatura si ce inseamna piata matura? ce stadii are acest proces si implicit suntem pe drumul cel bun? sau stagnam undeva, invartindu-ne in cerc?
Exista vreo analiza pe tema asta? Daca exista m-ar interesa s-o studiez sa vedem pe unde ne situam in tranzitie
Publicat la data de 29.6.2009, ora 1:32 pm
@alexandru voiculescu – ia sa vedem un pic cam care e “varsta” pietei imobiliare din Romania de dupa ’89:
- pana in 2000 cred ca nu se poate vorbi de o piata a imobiliarelor in sensul in care se vorbeste acum (cu “dezvoltatori”, etc)
- dupa 2000 a inceput incet incet sa se miste cate ceva, cu un boom in 2006-2007-2008
Deci avem o asazisa “piata imobiliara” cam de 3 ani, caracterizata de:
- lipsa concurentei
- neprofesionalism (marea masa a “dezvoltatorilor” sunt defapt niste speculatori romani sau straini)
- lipsa de reglementare (poti construi oricum si oriunde, se dau mii de derogari de la PUG/PUZ)
Deci suntem undeva la inceputul tranzitiei, si pisica moarta e in curtea statului (care ar trebui sa dea niste legi clare si sa aiba grija la respectarea lor). Eu zic ca e nevoie de minim 5-10 ani, daca nu mai mult, pentru a ne apropia vizibil de o piata normala in sectorul imobiliar.
Publicat la data de 15.7.2009, ora 8:02 pm
acesti papagali care vor case la pret de un telefon mobil o sa moara pana vor fi satisfacuti stiu ei ce costuri implica constructia unui imobil?zau e un paradox pentru toti sarantocii si puturosii care vor case de pomana. Sa astepte.
Publicat la data de 16.7.2009, ora 10:08 am
Valoarea ta, asta zic si eu sa astepte. Constructia unui imobil implica niste costuri, care vor fi tot mai mici.
Cloacele existente au fost moca si vor fi moca. Prosteala piramidala s-a terminat. Ai luat broscuta si ai ramas cu ea… nepapagalule.
Publicat la data de 27.6.2009, ora 11:34 am
Sint proprietarul a 2 apartamente ultracentrale, pe care le-am cumparat la virful pietii. Nu intentionez sa le vind niciodata, din moment ce le inchiriez pe bani frumosi. Ba chiar mai mult, am sa mai cumpar unul anul viitor. Daca preturile vor creste sau scadea nu are nici o importanta pentru mine. Este o afacere rentabila deocamdata. Imi scot banii pe ele in 12-15 ani.
Publicat la data de 27.6.2009, ora 11:42 am
@Sebi: recuperarea unei sume in 12-15 ani inseamna un randament anual de 7-8% pe an, destul de mic. Daca ai un capital de sute de mii de euro cash si il investesti cu cap, poti obtine randamente net superioare celor din chirii.
Publicat la data de 28.6.2009, ora 11:45 pm
“inseamna un randament anual de 7-8% pe an, destul de mic”
…la 0-0.25% dobanda fed ! Are you joking ?
Publicat la data de 16.7.2009, ora 10:11 am
Glumeste desigur.
Nu-ti mai recuperezi banii din imobiliare si vorbesti de randamente?
In tara asta se schimba legislatia de doua ori pe zi, taxele apar si dispar sezonier si voi faceti vorbire de “investitii” pe zeci de ani?
Publicat la data de 27.6.2009, ora 1:40 pm
un experiment interesant , care m-a ajutat sa inteleg si sa-mi aduc aminte de faptul ca romanii sint nascuti”business men” traducere bisnitari. asa ca speranta de a cumpara in tara un apt cu 1000euro pe m2 este spulberata.de mult timp incerc sa inteleg pe ce se bazeaza cresterea enorma in piata imobilara , dar de fapt nu exista nici o logica sau baza reala. un salariu mediu este intre 500s700 euro pe luna , iar m2 este inca de 2000euro pe m2
sint convinsa acum ca ar fi mult mai bine sa investesc banii in USA, si sa-i las pe business men aka bisnitari sa decida preturile si viitorul pietei imobilare romane . succes
Publicat la data de 27.6.2009, ora 3:09 pm
Exact asa Mia, ai dreptate! Observi, Khris, cum realitatea devine transparenta pentru din ce in ce mai multi oameni? Neaccesibilitate la piata datorata salariilor mici, preturilor mari de casa si… bisnitarilor.
De data asta inchei si eu prin a va ura “succes” multora care, inca, trebuie sa inteleaga acest adevar. Dupa aceea se pot gasi cai de iesire.
Publicat la data de 29.6.2009, ora 11:54 am
@marcus
cred ca peste 85% din acele multe cai de iesire pot fi rezumate in 2 directii:
1) USA
2) Europa de vest
Publicat la data de 2.7.2009, ora 8:28 am
Cred ca mai degraba trebuiesc gasite resurse locale: americanii deja incep sa caute munca abroad. In europa de vest vine timpul in care nu mai poti respira: aveau nevoie de est numai pentru potentialul de piata de vinzare si nu neaparat de munca ieftina, la ei acasa…..
Publicat la data de 16.7.2009, ora 10:15 am
Bisnitarii surprinsi de criza cu banii in BCA au deja vise erotice din regimul trecut.
Cine a ramas cu broscuta?
… Luci