In Romania, preturile locuintelor sunt corecte si fundamentate economic! O comparatie Bucuresti-München

19.2.2010 Cristian Orgonas Categoria: Economie, Imobiliare

Dupa o scadere de 30-50% in ultimul an si jumatate, preturile locuintelor din Bucuresti – si din marile orase de altfel – au ajuns la un nivel sustenabil si fundamentat economic, fiind evident faptul ca nu mai au unde sa scada.

Pornind de la acest “adevar” sustinut de foarte multe persoane implicate in fenomenul numit “piata imobiliara”, sa facem o comparatie intre Bucuresti si München.

In Romania, venitul mediu net a fost de 350 euro in luna decembrie si cum in Bucuresti veniturile sunt mai mari, probabil ca un bucurestean castiga in medie aproximativ 600 de euro net sau 2.500 lei (sunt generos, nivelul corect este in jurul a 2.000 de lei).

Mai departe, o familie medie are nevoie si de o locuinta medie, respectiv de un apartament cu trei camere cu o suprafata de 70-80 mp situat intr-o zona medie, nici prea aproape de centru, dar nici la periferia Bucurestiului. Cat costa o asemenea locuinta?

Aproximativ 90-100.000 de euro, pret ce reprezinta echivalentul a 150-160 de venituri lunare medii nete, raport absolut “corect” pentru o capitala europeana asa cum este Bucurestiul.

Acum, sa vedem cum stau lucrurile in München, unul dintre orasele cu cel mai inalt standard de viata din lume si de asemenea, unul dintre cele mai scumpe orase din Germania.

In anul 2008, salariul mediu brut lunar anual al unui angajat german din sectorul industrial a fost de 41.500 de euro, insa tinand cont atat de faptul ca aceasta medie este trasa in jos de fostele landuri est-germane, cat si de faptul ca intr-un oras ca München salariile sunt peste medie, cel mai probabil un angajat münchenez castiga ~45.000 de euro pe an, ceea ce inseamna 3.750 euro brut pe luna sau 2400 euro net, respectiv de patru ori cat un bucurestean.

Prin urmare, normal ar fi ca in München preturile locuintelor sa fie de aproximativ 4 ori mai mari decat in Bucuresti, deci un apartament cu trei camere ar trebui sa coste intre 360 si 400.000 de euro. Sa vedem ce poate cumpara un münchenez cu aceasta suma de bani:

1. Un apartament cu patru camere situat pe malul apei, 146 mp locuibili la 395.000 euro;

2. Un apartament cu trei dormitoare si doua bai plus spatiu verde, 121 mp locuibili la 355.000 de euro;

3. Un apartament cu 5 camere, 148 mp la 419.000 euro;

Din cate observam, platind acelasi multiplu de venit - respectiv 150-160 de venituri lunare nete, in München poti cumpara o locuinta care are 1-2 camere in plus fata Bucuresti (60-70 mp in plus).

Mai departe, atat bucuresteanul cat si münchenezul vor fi nevoiti sa imprumute bani de la banca pentru a isi cumpara locuinta respectiva. In Romania, un credit de 70.000 de euro pe 25 de ani presupune o rata lunara de aproximativ 480 de euro, ceea ce inseamna ca suma totala returnata bancii va fi de 144.000 de euro. Am luat in considerare un imprumut echivalent cu 75% din pretul locuintei.

In acelasi timp, un german va imprumuta 300.000 de euro pentru care va plati o rata lunara de aproximativ 1350 euro, adica 405.000 in 25 de ani. Cu alte cuvinte, o locuinta de 400.000 de euro il costa pe un german 505.000 cu tot cu dobanda la credit (210 venituri medii lunare), iar pe un roman o locuinta de 95.000 de euro il va costa 169.000 de euro (282 venituri medii lunare)*. Si astfel, diferenta dintre Bucuresti si München creste cu 40% doar din dobanda diferita aplicata de banci.

Una peste alta, comparativ cu proprietarii romani, cei germani ofera 1-2 camere in plus la aceeasi bani (multiplu de venit), bancile germane dau credite mult mai ieftine decat cele romanesti, iar autoritatile locale müncheneze ofera servicii publice mult mai bune decat cele din Bucuresti.

In aceste conditii, nu pot sa nu ma intreb de ce nemtii isi vand locuintele atat de ieftin? Cat de lipsiti de profesionalism sunt analistii, dezvoltatorii si agentii lor imobiliari incat sa nu stie ca o locuinta cu 4-5 camere in München echivaleaza cu un apartament cu trei camere in Bucuresti, iar asta se intampla desi dobanzile la credite sunt mai mici si in plus, infrastructura rutiera si serviciile pubice de care beneficiaza un münchenez sunt net superioare celor de care beneficiaza un bucurestean?

Ceva nu se leaga in toata aceasta comparatie, insa singurul lucru sigur pe care il stim este acela ca in Romania, preturile locuintelor sunt corecte si fundamentate din punct de vedere economic! La urma urmei, este problema nemtilor (si a francezilor, englezilor, americanilor etc) ca isi vand locuintele atat de ieftin.

*celor care vor spune ca ritmul de crestere al salariilor in anii urmatori va fi mai mare in Romania decat in Germania si ca astfel se justifica diferenta dintre Bucuresti si München, le recomand acest articol.

PS1: PIB per capita in Bucuresti-Ilfov a fost de 12.800 euro in 2007 (acum probabil nu trece de 10.500 euro avand in vedere scaderea PIB si devalorizarea cu 25% a leului), in timp ce PIB per capita in München este de aproximativ 57.000 de euro, raportul fiind de 1/4,4 cu cifrele din 2007, sau 1/5.4 acum. In aceste conditii, este logic sa gandim ca si raportul dintre salarii este aproximativ acelasi

PS2: poate ca pe langa Dacii, ar trebui sa exportam in Germania si niste specialisti si dezvoltatori imobiliari care sa le explice celor de acolo ca isi vand proprietatile la preturi de dumping (eventual sub costuri), ridicand astfel semne de intrebare si in Romania, tara in care piata imobiliara a a ajuns deja la un echilibru sanatos intre cerere si oferta.